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2018年哪些城市可以买房?

21财闻汇 2019-02-15 16:38:39

作者:子木

来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)

在《军师联盟》中,曹操第一谋士荀彧曾对后辈司马懿说:“国之兴亡,人之生死,事之成败,均在于形势和人心。居高者,善造势,位低者,善趋势,可成矣。”


这句话对司马仲达尤为重要,他不但运筹帷幄,造势取人心,为曹丕争得了太子之位;且后继与诸葛亮在西城对弈之时,明知“空城计”而不破之。



他知道杀了诸葛亮,三国鼎立的局势便会被打破,功高盖主也会让曹家对他起诛族之意。所以说,观势、顺势、造势,则是一个人一生都要修炼的本领。


但“势”这东西并非那么简单,不单要看,还要学会用。这也就是为什么每天都会有有成千上万的年轻人涌入创业浪潮,争相成为风口上的弄潮儿,要知道,风口之上,猪也可以飞起来,但这风口过去了,或者拐弯儿了,掉下来的可都是猪肉馅饼。


前阵子美元的持续大幅贬值让很多人人心惶惶,因为2018年刚过去一个月,美元就跌了3%,创下2016年3月以来最大单月跌幅!


背后有几种可能性,其一,是美国经济形势疲软,再加上特朗普降税,美国经常账户赤字加剧,资本吸引力趋弱,大量资本开始向外流动;


其二,有有金融组织在预谋10年一次的金融危机,故意做空美元,把它作为导火索,触发全球经济连锁垮塌,谋取利益;


但无论哪种可能性,目前的绝对条件还未形成,如果跌破危机红线,中国就得全线戒备了,具体还得看下一步美元的走势。



如果真如其二所说,到时候美元会飞流直下三千尺,谁也挡不住。


这就是所谓的全球的经济趋势。


再看中国。中国这段时间的市场看似波澜不惊,实则暗流涌动。


不得不佩服当今政策的落地效率,目前来看,全行业已经进入了疯狂挤泡沫周期,最严重的当属是金融市场和房地产市场。


各家银行纷纷对外发布文件,全面叫停开发贷、个贷,掐死金融向房地产市场的供血管道。这就是所谓的趋势。


到这里,可能有些朋友就坐不住了。子木你讲的又是全球,又是国家,跟我有什么关系?大势我是把握不住的,因为对于我们来说,要倒霉一起倒霉,我只关心隔壁老王家刚买了一套房,同事老李家准备过年再买一套,2018年我到底买不买房?


仔细想想,这也是很正常的,因为幸福感源于对比,对于更多的人来讲,大家只关心身边的“势”。


这几天在房产研习社问我2018年是否买房的问题特别多,所以子木特地做了一期文章分享给大家,教你如何判断一个城市房子的升值潜力。


这个话题刚开始写的时候还是非常纠结的,因为这么多城市,不知道从哪个角度下手,城市类型又按什么维度去划分能满足大家的需求,索性就决定按照用户最典型的几个问题入手(仅限于带有投资属性的购房需求)。


1


①都在鼓吹一二线城市,放弃三四线城市,大家都应该卖掉三四线的房子去一二线城市发展吗?


A:首先这个问题存在逻辑上的误解。一二线城市肯定要比三四线城市的城市化率高,资源优质,产业发达,这点毋庸置疑,但是宜居的话,三四线未尝不是很好的选择。很多人世代相传扎根于一个县城,你让他举家搬迁,卖掉所有资产去一二线城市发展,这是不可能的。


人口流动集群化,追逐更优质的资源和生活条件是必然的趋势。不妨把机会留给下一代,细心教育栽培,不断地向上变迁。


对于2018年三四五线城市是否应该买房。这个还要看你城市的情况,如果目前你所在的城市,因棚改或者不沾边的利好政策让楼市大火,身边的人对买房还是趋之若鹜,那你就要立马停下来了。


这个时候上车已为时已晚,过年3月份又是楼市旺季,恰好处于浪尖上,要等到2018年下半年行情稳定了再出手。半年时间足够可以让三四线城市沉淀泡沫。等市场回归理性,购房者都冷静下来,供需关系重置了再去选房买房,将会有更大的余地。


2


②每天都在关注房价数据,我这个城市已经显示连续6个月下跌了,但我去看房,却发现房价都是涨的,这是为什么?


A:这个现象再正常不过了,子木搞了好几年的数据研究分析,都无法校准市场真实情况。因为市场上的房价数据都是假的,包括官方。大家都按照自己的意图去做数据,官方为了任务,房企为了销售,你看哪个中介的朋友圈里的房价跌过?


就比如你出门买了一斤橘子,明码标价5元一斤,但最后因为讨价还价,最后的交易价格并非是原价。但是城管看见了,看到你在老王家买了一斤橘子,于是就记录了下来:老王今天卖了一斤橘子,赚了5元钱…...


中国房地产的一大特色就是信息不对称,这个当然和政府的监管力度有关,譬如最有意思的是有的人为了买房避税,还能和中介搞出个阴阳合同。


一手房还能监控得到,二手房自由化市场是无从考究的。这点和新加坡差之千里,新加坡可以监管定位到每一套房源,能高效反映出市场的真实情况。


这里提一下水陆差异和胡焕庸线。胡焕庸老前辈在1935年在发表的《中国人口之分布》中,将黑龙江黑河和云南腾冲相连,那时候还没有计算机,只能人工测算,这一连,将古籍中的文学记载量化,也预言了中国未来近百年的区域发展。


以胡焕庸线为界,东南远大于西北,结合水陆差异,你会发现绝大数热点城市都在有水的地方,除了沿海城市就是沿河(长江、黄河)城市,例如长江上的武汉、重庆,黄河上的济南、郑州等。



3


③买一个城市的房子,就是投资一个城市的股票,但是怎么去判断一个城市的房价是否有泡沫呢?


A:判断一个城市的房价是否有泡沫,这是一门学问。最简单的方法就是,你去一个城市的大街上,是否能看到成群结队嬉笑打骂的年轻人,说明这个城市很年轻,有无限的张力,当然这是个玩笑话。


真正判断城市房价是否有泡沫,要看很多方面,人口净流入的比值,GDP增速,是否有可以提供高纳税的产业,城市房地产市场的租售比,库存量等等。


但子木今天讲一个最简单的,就是GDP和房价的关系。下面是一组数据。



我们以万亿GDP俱乐部成员排行榜做对比分析。


除特殊情况下,城市GDP总量和房价一般是正相关。从图中可以看到北上广深的房价和GDP总量是几乎成正比的,其中京沪两地遥遥领先。


但是在GDP总量排行里并没有出现厦门、福州、三亚和珠海的身影,而在房价排行榜,厦门却排名第四,直逼深圳。所以到这里你应该清楚了吧,没有经济支撑的高房价,只有一个原因,是被投机者炒高的。这些城市的购房风险很大。


至于经济较好,但房价排名较后的长沙、无锡当然还有上涨的潜力。


4


④子木老师,我家三线城市呼和浩特,马上要开通高铁了,房价肯定会涨上去吗?


A:大局来看,像内蒙古、山西这些省份正在“东北化”。


靠重工业和能源产业作为支柱的城市,势必会被供给端改革的洪水冲出国家发展红利车道。更何况举国都在产业升级,向高精尖进军,按照他们现在的基础和资源情况,未来想要高速发展是很艰难的。


至于开通高铁房价会不会涨价,短期内群众心理肯定会涨,但幅度会很小。但是建成之后一定会加速内地人口向外流出,无论是学生外出求学还是人才外出求发展。


之前我在多篇文章中提过,一个城市的生命,要么得有产业,要么得有人才。就像武汉,虽然当年发展重工产业转型较晚,造成人才大量流失,北上京沪,南下广深。


但是现在武汉开始大力发展第三产业,人才政策也是日新月异,城市发展潜力和房价上涨预期可想而知。


而对于产业来讲,北京的海淀、深圳的南山、杭州的滨江区、未来科技城都在早期完成了第三高科技产业的战略布局,给未来的产业趋势做好了铺垫,那么无论是响应国家号召还是吸引人才都有了天然优势。


这点,苏州就差了些,所以说今年苏州GDP掉队是很正常的,因为光靠外部投资,而不去优化内部产业结构,很容易被后来者居上。


还有人问我关于郑州未来的趋势怎么样,也不用讲其他,单就人口,河南9532万,郑州956万,这个量级怎么也能撑起一个城市的发展,东部制造业一旦转移,郑州的人口红利优势就爆发了。


最后总结一下,年后3月开春,即迎来第一个购房旺季,在三四线城市,这个现象周期尤为明显。如果纯刚需购房,一定要把握好年前这段时间找房找地段,避免赶上热潮。




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