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房价门槛高了怎么卖?南京改善楼盘开始流行“堆料”

2022-07-14 23:06:43


核心提示

2015年,南京房价已累计上涨9个月,很多楼盘的涨幅也超过了10%,各板块地王频出,房价预期也不断冲高,这其中改善市场的表现尤为让人惊叹,不仅房价屡屡冲破区域“天花板”,在需求全面爆发的背景下,天价豪宅也时常上演排队选房的场景。


不过,眼下房价已然上涨至高位,持续火爆大半年的市场也消化了大量购买力,豪宅接下来怎么走?新入市的高端项目又将怎么玩?都在引发市场关注。


“没有卖不出去的价格、只有卖不出去的产品”一直是房地产营销信奉的一条金科玉律,在购买力大量释放的前提下,如何吸引买家持续出手,开发商也不得不在“供给端”发力。最近一段时间,从城北中海玄武公馆“秀”出造价300万的围墙,到河西南朗诗熙华府打出3.0版科技系统,再到仙林湖高科荣境亮出顶级品牌豪装配置。不难发现,高端改善楼盘“拼料”、“堆料”的趋势已经愈发明显。


回顾以往,南京楼市并不乏“堆料”的先例,不过市场接受程度也是冷热不均,接下来不断“堆高”的改善楼盘能否持续走热,成效仍有待市场检验。


现象:高端楼盘开始比拼“堆料”


多年前,南京楼市曾有星雨华府炫耀美国小牛皮贴出的墙面、羲和炫耀可洗玫瑰花的美诺洗衣机,而在眼下,南京楼市又有多家高端楼盘频频把豪华用料作为卖点。


本月城北”地王盘“中海玄武公馆首次公开,房子还没盖好,围墙却成了楼盘炫耀一大亮点,项目现场一段1000米的围墙造价达到了令人吃惊的300万,抵上一套房的价格。 而据开发商介绍,这堵围墙从金属模具,到高档墙砖,再到高档真石漆粉刷、仿铜装饰片勾边,紫铜打磨LOGO等等,足足用了11道工序。而该楼盘未来入市的预计价位也达到3万。


上周河西南朗诗熙华府首次公开,这个号称3.0版的科技住宅新盘也”炫“出了一大堆料。包括86个产品亮点和13项技术专利,诸如被动式建筑、静电除尘、高效三重过滤、零甲醛装修、15寸智能化监控大屏等,向到访客户进行“卖点轰炸”。项目的智能家居系统更是宣称在某些方面已经超过比尔盖茨豪宅,该项目年底即将开盘,公布的售价已达到31000元/平方米。


同一时间,位于仙林湖的高科荣境上周也公开也新的大平层样板间,"堆料"更是无所不用其极:一个瑞士劳芬马桶报价10万,一个德国当代水龙头报价2万,一个当代花洒报价6万,还有顶级浴缸、带除霾功能的新风系统,销售人员介绍说,这一整套顶级配置只有在国外七星级酒店才能见到,仅主卧的卫浴用具就可以买一辆奔驰车了,光是装修价位就几乎达到万元每平米。


调查:楼盘“堆料”市场成效有多少?


眼下,南京高端楼盘比拼“堆料”的趋势已经愈发明显,伴随房价水涨船高,高端豪宅的门槛也在不断抬升,开发商往往只有通过不断“堆料”,比拼“壕”装、顶级配置、科技智能系统等等,才能“堆”出价值感,进而吸引买家的目光。不过此类高大上的“堆料”,市场接受程度究竟如何,或者在宣传期过后,那些炫目的卖点又能实现多少?对此记者作了盘点。


卖点:科技住宅


南京以科技住宅为卖点的楼盘很多,宣传最多最早的朗诗,从国际街区开始的地源热泵和新风系统,到现在的朗诗熙华府,系统已经升级到了3.0。


2012年左右,南京楼市出现了一批科技住宅,从城南到城北,从江宁到河西,和府奥园、爱涛尚逸华府、城开御园……其中售价3.3万元的城开御园,号称有除了地源热泵系统、新风系统以外同层排水、毛细管顶棚辐射系统、建筑节能外围护体系、外遮阳、生活热水系统、太阳能利用、直饮水等9大科技系统,一个意大利的装甲入户门就号称价值4万元,精装修标准5000元/平方米。


实情:好的差的大不同


恒温恒湿恒氧的科技效果感受比较实际,在寒冬酷暑房子里待一待就行了,最难求证的是新风系统除霾的效果,在高科桂山堂的科技生活馆,专门设有新风系统对于PM2.5的测试房,有香烟的污染间连着装了系统的净化间,墙上有液晶显示屏显示对于室外室内PM2.5的检测结果,记者参观时,污染间PM2.5值为91,而净化间的PM2.5值只有1.91。


南京晨报在去年2月份曾经通过远大生命手机对和府奥园、城开御园、锋尚国际公寓、仁恒江湾城、朗诗国际街区等几家以住宅科技、新风系统为卖点的楼盘进行了PM2.5的测试,测试结果显示,科技住宅的确有阻挡PM2.5的能力,不过其中效果大相庭径,和府奥园和城开御园仅仅能挡住20%-35%的PM2.5颗粒物,而朗诗国际街区和仁恒江湾城则能挡住65%-70%的PM2.5颗粒,差别很大。


,很多去年入住的业主发现,经历了一年夏冬轮换,项目的恒温恒湿科技系统不是失灵就是“罢工”,家里的墙面发潮发霉,地面也出现凝水。甚至连售楼处样板间都出现了空调的身影。




卖点:豪华精装


除了科技系统,各种高端品牌是精装豪宅的卖点,像城开御园5000元/平方米的精装修除了4万元的意大利COCIF入户装甲门,乘坐的是德国蒂森电梯,脚下踩着的是奥地利史迪莱克地板,窗户是德国旭格窗,卷帘是德国爱屋卷帘,厨房里是德国西门子家电,浴室里有美国科勒卫浴、德国汉斯格雅龙头花洒……每一处都是国际一线品牌。


南京曾经号称精装修标准10000元/平方米的太平南路斯亚首府,也用了8万元1个的德国当代花洒,、杜拉维特的洁具、爱米默的橱柜、爱适易的垃圾处理器、库博仕的厨房电器,德国威能地暖、、霍尼威尔净水设施。


位于河西的世界贸易中心,更是家居软装都请了意大利国宝级设计师——AntonioCitterio全程设计,全部都是私人订制,有不可移动的隐藏式储物空间、卧室床板、高档卫浴设施等。


实情:卖不掉的只好改毛坯


越来越多买房人选择精装修楼盘,因为省时省力,同样的品牌,也比自己装修更省钱,在高大上的河西片区更是精装地暖是标配,但是并非所有顶级豪装消费者都愿意买单。


像德基世界贸易中心,高端的豪华装修公寓一直销售很差,开盘一年多才销售了2成,不得不取消豪华软装,降价8000元销售,即使如此,销售得也一般化,在河西中部破追4万元的情况下,销售价仅有2万多元,还仅仅销售过半。


而城中的斯亚首府,最后也不得不降低装修标准,取消了过于奢华的一些品牌设备,甚至改毛坯房降价,目前的卖点已经从高端精装修变成了名校分校的学区房。


而此前开盘热销的中航科技城,优惠后折后毛坯均价在33500-34500元/平之间,不过开发商同时还推出了精装修,如果加上4000多元的装修标准,价位达到4万/平方米,总价达到600-1000多万,由于门槛实在太高,现场很多业主最终还是选择了毛坯。



卖点:智慧家居


自从移动互联的发展,wifi无线信号的发达,很多楼盘就以“智慧”为卖点,江宁的绿地紫峰公馆就送给业主一人一个ipad,称家里的家用电器、灯具、外遮阳帘甚至保姆在家带孩子的情况都能通过这个ipad来控制,同时网络覆盖整个小区,将为业主提供半径三公里的所有商业服务,如购物、餐饮、医疗、教育、政务、家政、娱乐等,足不出户就能解决日常生活的需要。



实情:理想大于现实


用手机来控制家用电器,已经不是新鲜事,的确可以实现,不过必须给每个能够进行智能控制的设备安装智能控制开关,或者使用同一个品牌的设备能够自由接入。


不同品牌共同接入一个手机实现起来很难,而有的控制开关,光一个开灯的就高达200多元,实现起来成本很高。


而所谓的半径3公里智慧社区,更只是一个梦想,必须要小区周围的商家全都接入统一的互联网平台才行,而首先新开的楼盘周围店铺本来就很少,要求全部接入一个平台工作量就更大了,开发商卖完房子之后就由物业公司接手,这个录入平台的工作谁来做?


业内人士分析,现在人们对于住宅的要求越来越高,开发商的竞争也越来越激烈,要在南京楼市中脱颖而出,不仅要有品质过硬的产品,也必须要找到让人眼前一亮的宣传点,不过铺天盖地的高大上路线最终还要接受市场的理性选择,产品能够实实在在贴合买家需求才是最大的卖点。(晨报记者 刘娟)




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