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老旧住宅小区整改导则即将实施
按照“谁受益、谁出资”的原则
今后小区“改不改”、“怎么改”
将由咱居民自己说的算了
近日，省住建厅颁布《山东省老旧住宅小区整治改造导则(征求意见稿)》（下简称《导则》），在广泛征求意见后将于本月正式实施，有效期至2020年12月31日。按照《导则》，小区“改不改”“怎么改”将由居民做主，按照“谁受益、谁出资”原则吸纳各方资本参与，接管老旧小区物业企业将享受不同程度的经营激励。
《导则》中所称老旧住宅小区，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院），小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。
按照《导则》，老旧住宅小区整治改造，应遵循政府主导、业主参与、社会支持、企业介入的原则，统一规划、同步改造、保证质量、便民利民的，并按照统一规划设计、统一招标管理、统一质监监理、统一验收交付。小区“改不改”“怎么改”由居民说了算。坚持居民、市场、政府多方共同出资原则，建立健全可持续资金筹措机制。按照“谁受益、谁出资”原则，探索居民出资部分通过住宅专项维修资金、公共受益等方式筹集，鼓励居民个人捐资、捐物，参与老旧小区改造。
其中，有原产权单位的老旧小区，原产权单位应帮助做好老旧小区维修管护工作，鼓励其以适当方式支持和参与老旧小区改造。管线单位要落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。研究因地制宜确定规划指标等支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。政府资金主要通过以奖代补等方式予以支持。
老旧小区年久失修、长期缺位的基础设施、安防、消防、环卫等将如何整治改造？《导则》也给予了明确界定。
安防设施方面，《导则》规定，根据小区实际，在不影响城市交通路网布局的前提下，可在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统。小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头，有条件的小区宜实行无死角监控，监控探头须保证成像清晰。除已有单元防盗门且质量较好的可不予更换外，其它情况应予以安装或更换新门。
环卫消防设施方面，取消楼体垃圾道，按标准配建垃圾收集点，设置密封式垃圾桶（箱）。环卫设施齐全，垃圾收集容器定点设置并完好、整洁。垃圾应日产日清，无垃圾死角。清理乱搭乱建，清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法处理，楼宇间和楼道内无乱堆杂物。按照居住小区消防规范要求，完善消防配套设施。
环境设施方面，小区道路实施硬化、修复或重建，建立、完善小区车行、人行道路系统，有条件的小区可设置盲道。整治完善院落绿化，适当增加居民活动空间，增补健身器材。全面清理占用道路、绿地停车。合理设置机动车、非机动车停车位，最大限度满足居民停车需求。明确机动车辆停放区域，统一管理停车，停车标识规范，车辆停放有序。确定非机动车停车区域，非机动车应有序停放。完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯。从小区大门至任一单元入口及公共活动场地均应有路灯照明，所有住宅楼每层均应设置楼道灯。改造后的围墙应协调顺畅、安全稳固、功能完整、整洁美观。
基础设施方面，对雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入城市雨污主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井、井盖。新建或重建道路时，应分别建设雨水和污水管道系统，实现雨污分流。按照“先地下、后地上”的原则，整治更新供水、供热、供气管道及供电、通信、有线电视等电气线路。架空的管线能埋地的，应进行埋地；不能埋地的管线应由相应的专业经营单位，进行梳理归整。入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专营单位规范管理，供电、供水、供气设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户，新配集中供热设施或进行供热改造的由供热单位按“一户一表”管理到户。对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。
此外，老旧小区改造还将整治室外便民商业摊点，规范商业牌匾。小区内商业摊点应规范经营，商业牌匾应与小区整体环境协调统一。在小区主要部位和公共活动区域完善无障碍设施，方便残疾人、老年人等人群使用。
在完成改造的小区物业管理方面，《导则》规定，市、县（市、区）要择优选定骨干物业企业，与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，再配合所在街道或社区进行整治改造。地根据实际，也可采取先整治改造、后物业接管的方式，也可由街道办事处或社区居委会暂时实行准物业管理。
对承担老旧小区服务任务的物业企业，《导则》明确将给予经营激励政策：物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。
此外，为推进老旧小区改造，2017—2020年，市、县（市、区）财政按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。各市、县（市、区）的补助标准，由当地政府据实核定。对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。对于累计接管老旧小区建筑面积10万平方米以上的骨干物业企业，给予一定资金扶持。
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