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定位定江山!教育机构选址的九大学问 @完全校长

君学书院 2019-07-04 00:35:27

商业经营,成败与否,除去天时、人和因素,在有些领域,90%取决于地利。培训行业没那么夸张,但也绝非怠慢了得,稍有闪失,恐血本无归或是落得个鸡肋下场。




一、先定位


定位指的是对企业战略的选择。阐述“定位”观念的产生,剖析“满足需求”无法赢得顾客的原因,给出如何进入顾客心智以赢得选择的定位之道。


在这里,将选址前的定位分为三种:


1
项目定位

出国留学、高端语言类项目,可选商务中心区高级别写字楼;成人职业教育类项目扎在交通便利的地儿就行,一般写字楼可选;高端少儿语言、艺术类培训,上佳之选是大型的SHOPPING MALL,写字楼、商住两用楼、普通民房退而求其次。


2
资金定位

如果你心存大志,但囊中羞涩,创业开店,勒腹为之,我劝你先别做商业区的梦,寄人篱下或民房起步都未尝不可;如果你几人合股,百十万资金坐镇,可考虑城市主干道、大型居住区周边像样的写字楼;如果你积蓄丰足,又得投资人青睐,有千万美金做后盾,那么商务中心区5A级写字楼、大型SHOPPING MALL卖场空间,可作备选。


3
发展定位

您是从单体中心做起、踏踏实实搞直营;还是以北京为中心,先起1家旗舰店,随即扩展全国;抑或是附庸在别人的品牌之下,先历练几年,等翅膀硬了再说。没事儿,海鲜、大肥肉、棒子面饽饽随你来,杨氏太极和八卦掌可不是同样的套路,先搞搞清楚。




二、傍大牌


这好理解,一般人都会想到M&K的例子,跟餐饮巨头后面跑准没错,选址根本不用费脑子,小店拾人牙慧,也能混个肚圆。但要注意呦,你煮的咖啡要更加香浓可口,你给出的价格要更亲民,你烘焙的面包要更加酥软可口,这样才有竞争力。至于培训,先做自己的定位,然后再考虑成为谁的粉丝,贴身追随。



三、找氛围


啥叫氛围,就是所谓扎堆儿聚合的效应,大致分为三种:


1、第一种是同类聚合氛围:举个例子北京的兄弟姐妹们都知道,买外贸潮服去秀水街,购置建材灯具到十里河,收藏古董文物去琉璃厂,泡吧玩浪漫到后海。为嘛,成气候了呗,琳琅满目的商品和丰俭随人的服务任你选。教育培训也是一个理儿,北京城上佳的教育扎堆儿地方:海淀黄庄&中关村西区、建外SOHO&现代城、远大世纪城、翠微&公主坟、东直门地铁周边、西直门地铁周边、劲松地铁周边等…….


2、第二种是商业聚合氛围:主要是以大型的SHOPPING MALL为平台,承载的百货、餐饮、娱乐、教育综合体。北京有名的地界:蓝色港湾、世纪金源、凯德嘉茂、东方广场、首地大峡谷、龙德广场等……这类场地房租成本不菲,没有实力的就先别考虑,当然,商业超强的聚合能力,也能为机构节省一定的市场投放成本并且较易达成品牌效应。


3、第三种是社区聚合氛围:主要是利用大型社区人群居住集中、教育资源就近、上课短途便利、运营成本相对便宜等优势吸引大量教育培训机构扎堆儿,有的虽在主体城区的外围,但却成了很多小微培训机构起步的绝佳之地。比如:天通苑、回龙观、望京、亦庄、常营、通州、甚至燕郊。




四、用地图


地图不用买,谷歌地图、百度地图就挺好,功能还全,现在教你方法。


1
标靶分析法(大距离)

以预选地址为靶心,测1公里、3公里、5公里距离,划定区域,标注幼儿园、小学、中学、大学,做出院校资源图;标注社区、商超、书店、自由市场等,做出配套资源图;标注地铁、公交站点和枢纽,做出交通示意图;标注周边教育机构,做出教育氛围图和竞争品牌图。各预选地址“标靶图”,综合比较分析,泾渭分明,优势自显。


2
图像展示法(近距离)

以预选地址为中心,东、西、南、北四面实地拍照,放在地图上相应位置进行比对,现场感极强,非常适合预选地址展示、汇报、分析。


3
围棋定位法(战术思维)

围棋对弈,棋子放置的位置不同,效率也不同,金角、银边、草肚皮是基本棋理,行家应用,得心应手。选址与其类似,边角稳,亦生“气”,有气则有生命力。




五、多观察


1、白天看:看车轮子、看菜篮子、看看花裙子,看看商圈辐射区内人们的购买力,是不是和你的教育项目匹配。


2、晚上看:看灯多少,看白天上班晚上回家的有多少,看小区真实入住率有多少。图房租便宜,没有人啥也白搭,折腾2年不把你钱包掏空,也得把你意志磨没。


3、看同行:都是规规矩矩做生意,每天忙得脚不沾地儿,呵呵,这儿,错不了。



六、查历史


1、债务纠纷的不要:物业与开发商打着产权官司,签了合同才发现,没有房产证,注册不了公司,你说烦不烦人。


2、隐瞒历史的不要:某职业培训机构选址在大型会展中心二层,春天选址签合同时都没问题,价格也特公道,就是从10月入秋到来年正月,一个接一个的大集,卖服装、卖鱼片、卖海带、卖茶叶,声响嘈杂,味儿也倍儿窜,正常的招生、教学受到了影响,最后被迫搬家。一是没做历史调查,二是房东故意隐瞒了。



七、看未来


国家政策,地区发展,五年规划,十年展望,紧跟时势,长远打算。好方法是,多看新闻,多关心国家大事。还有城市的发展,街道的繁荣,旧社区的改造等等,都和经营着息息相关。




八、比价格


小心对待支出的每一分钱,更别说每月这几万,甚至十几万的“租子”,即便是挣了钱了,交房租时也是恨恨的,心想“都他妈的给你打工了”。常用比价格的方法是,用表格罗列出预选地点的报价,然后,根据自己的实力和项目定位来决定。还有个粗理儿是,你能不能把你的房租挣出来。最惨痛的实例:国贸星巴克每月500多万的流水,楞把店关了,这是为嘛儿,场租+人力成本每月700余万,真真要了亲命了。



九、谈物业


1、搞好关系,长久合作是基础。年节拎点儿东西经常去看看,十分有必要。有时候两瓶洋河,能让你在手紧的时候,拿到1个月的租金缓冲期。


2、房租、水、电、空调、暖气各项费用透明。一哥们开学校,选场地,300平的门脸租下来了,没问仔细,没暖气。北京冬天没暖气,这不得冻死吗?问了邻居,大多数都买大功率空调,买壁挂炉的,夏天来了也得装空调。他自己算了一下,6个房间,4个2p的,2个1P的,冬天3个月、夏天3个月,从早开到晚,他都蒙了,脑子里,钱直往外蹦。


3、价格陷阱。这个要小心,防人之人不可无。


4、房租支付方式。量力而行,不多说了。


5、租期尽量往长了签。见过两年涨30%的,房东割肉可狠了。


6、多给放点装修筹备时间。毛坯房更如是。


7、工商注册、税务登记等多方面支持。有的地方租下了,才知道不能注册,晚了。


8、能否设立室外广告牌。这个很有必要。


9、避免恶性竞争。特别是门对门,同楼层这种近距离同品类竞争,如能写到合同里。


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