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来源：天天说钱（ID:liuxb0929) 作者：刘晓博
，他提出一个让业内震惊的观点：香港和广州，都在环深圳城市群里。
网上对此争议不断，天天说钱创始人刘晓博也撰文提出自己独到的见解，文后深圳淘房志附全文转载，供大家参考。
文后延伸阅读 ：中国未来就看这3大城市群+6大城市！香港和广州都在环深圳城市群
9月9日，、，提出了他对未来中国城市“主力格局”的看法。
，未来城市格局将呈现“3+6”的局面——环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市。
他还进一步解释说：
1、香港和广州都是“环深圳城市群”的成员。
2、从宏观层面看，3+6城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强。
，引起了很多争议。因为他是第一个把“珠三角”或者“粤港澳大湾区”称为“环深圳都市圈”的学者。
此前，提到中国的城市群，一般把珠三角、长三角、京津冀并称。
如果把“京津冀”称为“环北京都市圈”，大家应该不会有争议，因为这个片区不大，而且北京的实力超群，、国际交往、金融科技教育文化等要素的汇聚还是交通地位，北京在京津冀地区都是超一流的。
把“长三角”称为“环上海都市圈”会有争议，但争议不大。争议点在于，这个片区太大了，用“环上海”概括未必准确，上海的辐射能力未必能达到。
大家也能接受，是因为类似“沪杭宁大湾区”这种提法不靠谱，把长三角完整的经济区强行切割，无视江苏的存在。
“环深圳都市圈”这个概念此前也有，一般是指深莞惠三市，最多加上汕尾和中山。
但把香港、广州、佛山、珠海、澳门统统视为“环深圳”，几乎就是把“粤港澳大湾区”看成是“环深圳城市群”，这种提法有点“石破天惊”。
要知道，香港和澳门都是相当于正省级的“特别行政区”，而广州是广东省的省会。深圳虽然是经济特区、计划单列市，但行政级别仍然是低于港澳的，跟广州只能打个平手。
深圳在珠三角的确没有达到北京在京津冀、上海在长三角那样超群的地位。另外，珠三角从诞生那天起，就跟京津冀、长三角的气质不同，发展道路不同。
我曾在一篇文章里把京津冀称为“父子圈”、把长三角称为“兄弟圈”，而珠三角（或者粤港澳大湾区）则是“合伙人圈”。
所谓“父子圈”是说，京津冀协同发展，看起来是三个省级区域的事情，。
所以，这个圈子好比是“一个父亲带着三个儿子”，协调起事情来雷厉风行，计划、行政命令起到主导作用。最终，京津冀优质资源的70%以上，被北京拿走。
如果你没有感觉，可以查查京津冀各汇聚了多少资金，还可以看看三地机场的航空客运量是多么的悬殊。
长三角是“兄弟圈”，，地位高于江苏浙江两省的一把手。而且国家明确上海是全国的金融中心、经济中心、航运中心，江浙两省必须配合。
上海的港口建设需要占用浙江的岛屿时，浙江只能拱手相让。但这个圈子毕竟不同于京津冀，很多时候还是需要协商。所以，上海垄断长三角优质资源的能力，远远不如北京在京津冀。
珠三角则是“合伙人圈子”。港澳跟广东省是三个关税区，有海关，有制度差异。所以，资金、人员、物资的流动受到很多管制。
中国一共有5个一线城市，在这个区域里就诞生了三个一线城市（香港、深圳、广州），充分说明了资源在这里的均衡分布。
深圳这些年发展势头非常好，尤其是科技领域进展迅猛，拥有的国内发明专利仅次于北京，超过上海；拥有的国际发明专利，则占全国的一半，远超北京、几乎是广州的10倍。
此外，深圳汇聚的资金也达到广州的1.35倍，超过了“广州+佛山+肇庆”。但即便如此，深圳汇聚的资金总量仍然少于香港，只有香港的65%。
另外，深圳在交通枢纽地位上，也弱于香港和广州。至于医疗、教育、国际交往中的地位，与香港和广州更是差距明显。
香港有89个各国领事馆，，不可比）；而广州拥有54个各国领事馆，位居全国第三。
至于深圳，还没有一个领事馆（上海拥有72个领事馆，成都有17个，重庆有10个，沈阳有7个，昆明、南宁各有6个，武汉有5个，厦门青岛西安各有3个）。
但另一方面，如果我们从外溢的购买力来看，深圳已经是当仁不让的“王者”。
在粤港澳大湾区，跨地域购房的人数、资金量上，深圳都是第一名，而且遥遥领先。而过去，这个“王者地位”是香港人拥有的。
统计显示，2016年深圳人在东莞购买新房3.9万套，占东莞全部新房销售的50%；在惠州购买新房8.35万套，占惠州全部新房销售的55%。
在中山购买新房4.7万套，占中山全部新房销售的50%。2016年，深圳人仅在上述三个城市的跨境购房就达到了17万套，这还没有包括二手房。
此外，深圳人还涌向香港、广州、澳门、珠海等城市买房，比如腾讯的高层普遍在香港购置了房产。所以，如果从房地产行业观察，粤港澳大湾区的确已经是“环深圳都市圈”了。
现在国家正在制定“粤港澳大湾区”的规划，这里面最大的看点，仍然是交通（金融业开放必然在上海突破，而不会在这里）。
我此前在文章里预言过，最有价值、最值得期待的“粤港澳大湾区”基建项目，大部分跟深圳和周边城市的连接有关，比如深中通道、深中地铁、深圳在惠州的第二机场、深圳连接东莞惠州的地铁等等。
这就是当前珠三角或者“粤港澳大湾区”的内在矛盾：
深圳在崛起，在发展更大的作用，从发展的眼光看深圳已经是中心。
但另一方面，从存量上看，深圳的优势仍然是局部的，而这个圈子的气质决定了，它不完全是一个“大家环绕着谁的圈子”。
作为一个来自北京的学者，。
来源：深圳淘房志 作者：西柚
昨天，笔者有幸参加了国务院发展研究中心金融研究所副所长、，关于《中国房地产市场的新特征与新趋势》的主题演讲。
一向博学多才、高瞻远瞩的巴博士说起房地产的市场、政策以及规律来都是如数家珍。还时不时的讲几个段子来活跃气氛，简直是惊艳到我了！
“未来中国城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6个主力城市。分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州，都在环深圳城市群里。”
“2016年以前我想在深圳买房子，2016年之后我只能来这里给你们讲讲房子了。”
“在中国讲房地产是一个吃力不讨好的工作，是一个见佛灭佛的工作，谁去测谁都证明是错的！”
“我今天不讲涨和跌，是涨是跌，你们自己慢慢体会！”
…………
现场掌声频频响起，演讲厅门外都挤满了人（宝宝就是蹲在最后一排，一边拍照一边记录的说）
2017年，
中国房地产市场发生了哪些变化？
新一轮房地产出现了哪些新的特点！
未来的房价走势如何？
哪里是最值得投资的地方？
有图有真相
巴博士用精准的数据、清晰的逻辑
为我们带来了满满的干货！
以下是核心观点
1）
未来中国城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6个主力城市。
分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州都在环深圳城市群里；6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。
2）
中国的房地产市场的增量时代已经远去，存量时代即将到来。
3）
房地产行业已经出现了结构性的转变，围绕房屋的价值链已经发生转变。房地产的重点要从开发转向服务。
4）
中国的城镇化已经进入到以大都市圈、城市群为发展动力的主要阶段。
5）
买房要靠近大都市圈，大都市圈的就业、资源、公共设施都要优于中小城市。
6）
大都市圈的房价有联动作用，与大都市圈联系紧密的周边城市更值得投资。
7）
中小城市的房子只是房子，深圳的房子还能是资产。
8）
深圳的房价目前是上行压力和下行压力的权衡，还有上涨的预期。
房地产增量时代已经远去
价值链正在发生转变
当前最为典型的趋势就是，中国的房地产市场的增量时代正在过去。
以前我们来深圳过个半年就不认识了，但现在不会了，现在不断盖新房的时代已经过去了。
从需求端来看，2012年开始中国房地产的置业人口的占比就在下滑了，15年的时候又下滑了两个百分点。
从供给端来看，中国的房地产总体供给已经基本完成供给平衡。2010年的时候户均套数基本达到了1:1了，已经接近行业的峰值。
我们现在即将迎来存量时代，围绕房屋本身的价值链也得到转变，房地产的重点要从开发转向服务。（以前主要是盖房子，现在是围绕房子提供服务了，例如租赁、物业等）
中国正进入大都市圈发展路线
3+6大格局是中国未来主力城市路径
：
古典的城市最佳半径，取决于马车的速度，所以城市不能太大；
而近现代的城市最佳半径，取决于汽车、高铁，要多大有多大！
再加上高铁网络等轨道交通的改善也客观上支持了大都市圈、城市群发展的到来。
中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。这是中国几千万流动人口自己选择的路。
未来中国城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6个主力城市。
分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州，都在环深圳城市群里；
6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。
从目前的数据来看，3+6核心城市，在全国规模中，人口占比五分之一，GDP占比36.8%；
整体房地产交易规模占到全国交易规模60%，新房成交金额占比接近一半，二手房成交金额占比73.5%。
这几个城市将在未来中国未来城镇化及中国经济转型的过程中发挥非常大的作用。
大都市圈的房价具有联动性
买房最好向大都市圈靠近
大都市圈，教育资源、公共设施、就业机会等都比中小城市要优越，也会吸引更加多的年轻人和产业聚集。
未来的购房需求要向大都市圈靠近，这是城市化发展的必然的过程。
例如，东京。
东京乡下的房子基本是空着的，樱花时节穿过日本乡村，一个上午，我算了下，总共遇到不超过80个日本人。
樱花那么灿烂，人都去哪里了？
大东京地区和大阪地区。这就是大都市圈的魅力！
值得注意的是，同一个大都市圈的房价是联动的。
那些和中心城市有联系，有产业关联的交易能够一直保持相对活跃。即使遇到了调控价格也不容易萎缩。
比如北京，上涨时期，固安的房价就跟着涨，调控之后交易量下降，价格下降，而廊坊照样交易活跃，价格坚挺。这就是区别！
下跌的时候，就是考验与核心城市产业关联紧密度的时候了。
中小城市的房子就只是房子
深圳的房子还能是资产
：
现在有人口流入的仅限于少数的几个城市群和中西部几个有活力的城市。
环深圳城市群无疑是中国城市格局中不容小觑的力量。
2016年之前，我还有个远大的目标来深圳买房子；2016年之后，我只好站在这里，给你们讲讲房子。
新房买不起，二手房也涨了40%，北京的二手房只涨了19%。
现在很多中小城市，库存量还是很大的。你在那里买房子那就真变成房子了，不像在深圳还能是个资产。
深圳的房价是上行和下行压力的权衡
还有上涨的预期
：
深圳的房价目前是上行压力和下行压力的权衡。
7月全国新房的销售均价环比上涨了2.84，一线城市（北京、上海）的价格出现了小幅上涨的趋势，深圳基本保持不变。
从政策和金融的角度来看是下行的，目前是在紧缩。
市场目前还缺乏大幅反弹的基础，所以房价有大幅上升应该是不会。
大家都很好奇，为什么过去这几年房地产出现一轮大涨？
因为供需矛盾依旧存在。
这几年像深圳这样的中心城市人口在涌入，需求在上升，而土地供应量却在下滑。
在土地持续供应下滑的同时有限的土地里面，住宅的供应占比又进一步下降。
（据笔者最近了解到深圳2017年住宅的供应量居然是0！可回看往期报道：大跌眼镜！今年前8个月深圳住宅用地供应量居然是0？）
香港也曾面临同样的问题！
香港已经开发的土地占整个土地的23%到24%的样子，但在这个比例中用于住宅用地的只有7%，其中还有4%是在新界、九龙那边。
如果这样供应土地，房价还能降下来，懵谁呢？
改善型需求还在，房价上涨的预期还在。
国内的房地产很少经历一个下跌的时期。
如果我现在跟国内的朋友说房地产会下跌，他肯定不会相信，因为我们已经被多年的上涨打败了！我还没见过长期的下跌。
再说了下跌也不是政府愿意看到的。
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