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全国政策相继聚集,深圳楼市如何走?

2021-10-16 19:32:02

从去年10月4日到现在,不到半年时间,全国性两次大规模、大范围调控。有两个没想到:一个没想到是时隔半年以后又出台了新一轮大范围调控政策,而且这次调控政策截至目前有50多个城市出台了调控政策,而且覆盖了三、四线城市。

现在有一些政策是此前没有的,比如限售,你买了以后,获得了产权,一定年限才让你卖,二是对类住宅的打击,三是对单身的,四是对企业购房,这是原来没有的。


另外还有一个很大的变化,深圳的外围全部“沦陷”了,珠三角楼市的中心深圳还没有变化,前段时间每天晚上业内人士都在刷屏,因为现在政策出台的效率非常高,随时有可能一个信息闪出来。

800万到1000万的房子,如果不让利5%的话,很难成交得出去,几个月都没有人看,客观讲,二手房的回暖目前仅限于成交量迅速反弹,2月份的成交量大概三千多套,到3月份已差不多翻番,4月份应该也不会很低,维持在6000-7000套的水平。

政策和市场变化

这半年政策和市场发生了什么变化?首先,政策发生了微妙的变化,今年的经济工作主题是稳增长和防风险,稳增长和防风险就意味着房价不能大跌,房价如果大跌,在中国来看,它关联着60%的银行贷款,关联着60%的固定资产投资,关联着60%的上下游,国民经济60%跟房地产有关,如果房地产大跌的话,首先就不可能做到防风险,稳增长也做不到。


稳增长和防风险这个宏观调控的主题往外一摆,市场给出一个猜测,认为政策已经亮出了底牌,这是政策发生微妙变化的重大信号,所以也造成了为什么一季度二三线、三四线楼市的回升,以及深圳楼市在3月下旬以后开始反弹,这是一个最主要的原因。

其次,对于热点城市的房地产调控,今年“”上的表述是“疏导大城市的需求到周边”,事实上是疏导需求远重于抑制需求,控制房价远大于打击压制房价,这是今年“”上解读出来的关于楼市的变化,这也造成今年一季度房地产市场出现反弹。


第三是货币政策,这个影响非常大,大家都认为货币政策对楼市影响很大,,说“房贷是要控制,但也要保持一定的增长”,潜台词是支持合理需求,支持去库存。

很关键的是广义货币M2增速今年依旧保持在12%,我一开始在群里跟很多人说今年的货币供应量不可能低于12%,,、偏中性,大家认为这是一个紧缩的信号,事实上从“”传达出来的信息来看,这个信号没有想象中那么紧,而是稳健偏中性,这是从广义货币的投放目标来看,从对于房贷政策的表述来看,事实上还是有一定的支持信号在里面。


这一波三、四线城市回暖最明显,包括深圳周边的楼市近期还是比较火爆的,惠州都非常非常火爆,一是原来去库存政策下,现在那些优惠的政策对三四线城市还是有效的,二是利率保持在低位,三是我们不可忽视轨道交通大规模规划,轨道交通大规模规划有一个很重要的信号,就是大城市的购房半径、楼市半径在扩展。

近期有50个城市出台了调控政策,不管是限售、限贷、限购,限制交易对象,限制单身购房、限制企业购房等等,实际上都是在短期控制过热需求的前提下来打击投资炒作需求,对于其他需求还要一概支持,其他需求我们认为都是合理的需求,都是自住需求。


这一轮楼市回升,与前几次楼市回升最大的不同就是二手房价格的回升,二手房价格的回升与新房预售的管控有关系,3月份70个大中城市二手房价上涨了0.8%,单月涨幅是历史上比较高的,而且一二三四线城市全部二手房价格暴涨。


下图显示新房价格还在回落,但可以看到二手房价格已经出现了很明显的环比增长,为什么?原因是开发商入市的积极性下降,热点城市的成交量肯定会下降,加上高价楼盘入市减少了,所以新房整体均价也会回落。

但是二手房出现明显暴涨,而且是一二三四线同步增长,我们可以看到基本上热点城市全部在向存量房市场转移,北京、上海、深圳、厦门、南京这五个城市已经率先进入“二手房时代”,北京二手房的交易量是新房的三倍,上海是两倍多,深圳接近两倍,厦门和南京刚超过两倍。


苏州、广州、东莞、天津二手房跟新房的成交量差不多,这里面有东莞,东莞为什么要对新房进行限购?我们知道新房的交易效率很高,二手房刚好相反,短期内如果大量人往东莞去买新房,但是新房的供应弹性很低,所以政府被迫对新房进行限购。

而东莞二手房的交易并不大,2016年包括2016年之前,东莞是新房市场,惠州更是新房市场,二手房交易频率不是很高。


东莞二手房的交易量已经慢慢上来了,2015年我去松山湖的时候,没有二手房市场,现在有了,你在东莞即便投资了一套房子,你要迅速把它转让出去,效率还是非常非常高的。苏州、广州、东莞、天津二手房交易量和新房交易量基本上差不多,这是一个很重要的信号。


对于楼市的判断,首先看北京,北京2014年房价是跌的,2013年一线城市的调控中,北京是唯一执行了二手房交易按20%个税政策,就是按照核实征收,而深圳是按照核定征收的,2013年北京的调控很猛,导致2014年楼市的下跌。

凡是出政策的,都是二手房价格涨得猛的,深圳上个月二手房的指数是99.6%,也就是环比下跌0.4%,3月份是100.3,说明3月份深圳的二手房价格涨了,环比涨幅深圳在70个城市中大概排名45位左右,比上海还是涨得少一些。

类住宅市场分析

深圳跟北京、上海不一样,北京、上海对类住宅的打击是很严重的,为什么北京、上海要打击类住宅呢?合适与北京、上海的人口控制政策有关,类住宅不限购,而且北京、上海类住宅的价格比商品住房的价格至少低三分之一到一半,而深圳低不了那么多,跟二手房价差不了太多,包括商务公寓在内。


北京、上海有明确的控制人口的目标,类住宅不限购,而且价格低,又分布在外围,所以造成北京、上海大量的外地人口、买不起房的人口大量的买类住宅,一是价格低,二是不限购。

近十年商务公寓成交量价情况



近十年商务公寓成交情况

商务公寓成交面积及与商品住房的比例

商务公寓成交面积及与商品住房的比例2011年以后,一线城市类住宅都成为限购以后投资资金的出口,当然这也是现在政府和政策最关注的问题,不能让它成为投资需求的出口。对于类住宅,未来的政策规范是有可能的。


还有一个问题,深圳的土地供应模式下,商务公寓有存在的必然性,这一点大家自己去体会,我们的土地供应模式靠新增供地是不可能的,我们90%住房供应是靠城市更新来的,城市更新的成本非常高,这就使得商业公寓的存在有了先天的基础。

商务公寓没有公共配套,所有的教育和医疗在深圳都要独立供地,香港的小学、幼儿园可以在两层楼中间,而深圳不行,教育和医疗必须独立供地,每一个商品住房项目都必须要有相应配给的教育、医疗供给,而且独立供地,在城市更新模式下,最缺的不是钱,而是地,最缺的是空间,如果城市更新全部用来建住宅,这个成本是非常大的。

深圳楼市,还能不能投资?


未来,靠苟且获得喘息,甚至实现增长的难度越来越大,接下来是紧缩期,银行信贷开始收紧。需求没那么大了,要不是外汇管制,很多都走了,这也显示楼市的风险,当然,政府的力量很大。短期内资产配置,除刚需、改善型需求(如学位房),房产配置最好不要超过3/4。中期内,都市圈是机会,国家政策鼓励,轨道交通,大湾区,未来政策松绑等等。

最后总结,未来我最看好城市群,未来中长期内,中国经济实现转型之前对房地产的苟且不会停止,保持房地产的平稳,需求往哪疏导?就是到都市圈内。所以我们看到大湾区也好,都市圈也好,大湾区上升到国家战略也好,对深莞基础设施的互联互通将是重大利好,东莞和惠州的楼市将是未来最重要的投资机会,远比深圳的投资机会要大得多,而且限购也为未来的政策松绑提供了空间。




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来源:咚咚找房、龙华资讯网

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