一个亲戚，一大早发来微信，言语之间很是焦虑，本来是要准备给家里老人在海南买套房的，房源都看得差不多了，现在突然就不能买了。
海南限购，虽说突然，但也不算意外。毕竟海南的房子炒的成分居多，被房地产业绑架的海南，迟早会有与房地产“决裂”的这一天。
面对亲戚的焦虑，我也很理解，毕竟郑州这雾霾天，你懂的。我想起前段时间去粤港澳大湾区考察市场，发现了一个不错的地方，惠州。
惠州在东莞的东边，深圳的东北方向，以前名气不算大，但这两年越来越受到关注。主要原因是深圳的溢出效应，还有良好的生态环境，一线海景，加上还处在“洼地”的房价。
我对亲戚说，如果真想买，可以去惠州看看。在惠州走访市场时，我们也碰到了好几个河南老乡，是自发组团去看房的。
我是这么认为的，海南之后，中国最具想象力的旅居度假海景房目的地，最可能的地方就在惠州。甚至，惠州很多地方要优于海南，比如房价、气候、投资回报等等。
给亲戚说完，感觉意犹未尽，于是写下此文，进行简单的逻辑阐述。
如若把海景房看作一个品类，海南，便是这个品类的塔尖，牢牢占据着人们的心智资源。
至今，海南的地产业经历过三次“高潮”。
上世纪90年的特区规划，是海南地产业的第一次喷发。最疯狂的时候，整个海南省房地产公司高达两万多家。1992年，海南财政收入的40%来源于房地产。
2010年，国际旅游岛概念出台，促使海南楼市焕发“第二春”，海口、三亚多地出现一天一价，一月翻番的疯狂局面。
2017年，全国形势一片大好，海南楼市再次量价齐飞。不到半年时间，海南所有现房销售一空，房价翻番，海口2万，三亚4万，就连市县房价也逼近万元。
盛名之下，隐忧再现。回望当年楼市过度投机与泡沫破裂曾给这里带来过的灾难，还有那“失去的10年”，时至今日，海南人口少，没有工业基础，制造业不发达，经济结构不合理，依然掣肘着这里的发展。
4月22日，海南出台了秒杀北上广的最严限购条例：非本省户籍五年社保，首付七成，限售5年……这对基本靠外地人炒起来的海南楼市，无异于釜底抽薪、过河拆桥。
看样子，海南是下定决心要和房地产“决裂”了。
从全民热炒，到全岛限购，海南房地产业从一个极端走向另一个极端。从春节爆堵，到史上最严调控，海南业正在远离国人心中休闲度假海景房目的地的形象。
且不说，海南房价过高，节假日人口泛滥，现在就算你想去海南买房，也不一定有资格买。海南之后，兼具投资和度假属性的旅居地产，还能出现在哪儿？中国人特别是北方人心心念的候鸟式生活，还能否触手可及？
事实上，我们有更好的选择，比如粤港澳大湾区。相比海南特区，粤港澳大湾区起点更高，功能定位更清晰，经济结构更合理，人口红利更充足……
离深圳很近，1个小时车程，享受明显的溢出效应。
更重要的是，惠州房价也不高，均价万元出头。相比周边的深圳、东莞、珠海、佛山等地，可以说是价格洼地。
这两年，惠州的价值正被重新发现，很多大开发商都进入了，深圳也在东进，主动拥抱这个“小兄弟”。
去年，中国出台了两个很重要的国家规划，一个是雄安新区，另一个就是粤港澳大湾区。
作为比肩雄安新区的“千年大计”，粤港澳大湾区已连续两年写入政府工作报告，今年期间更是被频频提及成为“热搜词”，国家战略的地位与高度可见一斑。
在4月9日的博鳌亚洲论坛“粤港澳大湾区”分论坛上，，粤港澳大湾区的规划很快就要出台，我们完全有条件、有信心把它打造成世界级湾区。
大湾区经济总量接近纽约湾区（1.4万亿美元），拥有16家世界500强企业，粤港澳大湾区发展潜力巨大，实力丰厚，前景无限。
先说大湾区的城市定位
·香港：全球金融中心及物流中心之一
·深圳：中国科技创新中心及民营企业覆盖基地
·东莞：全球IT制造业重地
·广州：岭南文化中心及华南重工中心
·中山：中国白色家电基地之一，珠江东、西冀区域性交通枢纽
·惠州：电子信息产业和世界级石化产业基地、战略性新兴产业基地
·珠海：华南旅游之城
·澳门：全球最大赌业中心
大湾区城市群各有各的优势和特点，具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。届时“粤港澳大湾区整体规划”出台后，将会实现互补互通，充分参与全球竞争，这才是国家提出这一概念的初衷。
据有相关数据显示：粤港澳大湾区只需要5年即可超旧金山，成为全球经济总量最大的湾区。相信随着湾区的发展，各城市基础建设投资力度加大，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展。
再说大湾区的基础建设
广东省在“十三五”期间，基建总投资约4.8万亿元。为了推动粤港澳的融合发展，形成与区域经济社会发展相适应的基础设施体系，重点共建“一中心三网”，形成辐射国内外的综合交通体系。
“一中心”是指世界级国际航运物流中心，“三网”是指多向通道网、海空航线网、快速公交网，形成辐射国内外的综合交通体系。
目前粤港澳大湾区已经是国际航运及航空交通枢纽。
拥有世界第一的港口规模，其中香港、广州、深圳三座世界前十的超大型港口，同时东莞、惠州、珠海也有港口。
拥有广州、香港、深圳、珠海、澳门5座干线机场，惠州、佛山2座支线机场。
另外，粤港澳大湾区城际交通四通八达。
这里拥有世界上最密集的交通路网：计划到2020年，高速公路总里程将达到8800公里，城际铁路总里程达到4400公里。目前已建成1座跨海大桥（虎门大桥），港珠澳大桥将于年内通车，此外虎门二桥、深中隧道、赣深高铁等工程正在施工建设。
再看大湾区的人口红利
一线城市就像抽水机，源源不断的将优质人才和劳动力吸纳到自己身边，年轻人选择用脚（投票），人口迁徙逐渐有了聚集效应。
2015-2017年，全国人口流动的集聚程度仍进一步走高，由于北京上海人口早已超过2000万，接近城市红线，于是人口流向迎来转折，广、深接棒北、上成新的重要据点，尤其是广东地区，人口吸纳规模逐年增强，位列全国第一。
2017年，仅广、深两城新增人口超百万，与杭州、长沙、郑州等8市之和几乎相当，净增人口量创本世纪新高。
在广深两城的十三五规划里，未来三年，广州和深圳还将有年均30万人和75万人的增量空间。相关数据分析，粤港澳大湾区目前6500万人，今后将会增长至1.5亿人甚至更多！
正如南方周末刊文《人口争夺战：为什么珠三角的城市在变大？》的观点，“城市之大，非大楼之大，是有容乃大。”
就像日本的东京湾区一样，大规模的人口聚焦与大规模的产业交流，使得整个东京湾充满了活力与生机，并形成了东京湾区经济的特色——体量大，多样性强。、文化与商业、商品与研发等各种功能交织在一起，产生了良好的相乘效应。
最后说说大湾区的目标
培育利益共享的产业价值链，加快推动制造业转型升级，重点培育发展新一代信息技术、生物技术、高端装备、新材料、节能环保、新能源汽车等战略新兴产业集群。
共建金融核心圈，形成以香港为龙头，以广州、深圳、澳门、珠海为依托，以南沙、前海和横琴为节点的大湾区金融核心圈；共建大湾区优质生活圈，把粤港澳大湾区建成绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群。
总结起来就一句话：港澳大湾区不仅是世界第四大湾区，将来还要做世界最牛的湾区。
总之，粤港澳大湾区很牛逼，前景很远大。不过，作为普通人最关心的无外乎就两点：要么能挣钱，要么能安居。
这次大湾区之行，最大的收获是发现了惠州，一个可以比肩海南的旅居度假胜地。
大湾区9大城市，为什么单单看好惠州？
广州、深圳就不说了，珠海、佛山、中山、东莞都是较早享受广深福利的城市，房价已经高高在上，人口也很多。剩下的肇庆、江门，要么离广深较远，要么区位不行，很难有大前景。
只有惠州最具想象力。一是距离深圳很近，深圳以前就是从惠州分出来的。而且深圳地小人多，几乎新增土地储备，它要发展，向东扩展到惠州，是必然选择。二是生态环境好，临海，一线海景完全可以比肩三亚、万宁等地。
现在的惠州，不仅仅是广东的地级市，也不仅仅是深圳的卫星城，而是粤港澳大湾区这个大时代命题下的潜力之城。
1.溢出效应
深圳是粤港澳大湾区的龙头城市，2017年GDP已经超过香港和广州。未来，深圳必将大幅度甩开广州和香港，成为大湾区的超级城市。
惠州，作为离深圳最近的卫星城，也肯定将享受深圳的溢出效应。而且，深圳要想成为超级城市，必须扩大城区范围，向东连接惠州，是最佳选择。
2.土地红利
深圳人口密度全国第一，房子稀缺，土地更稀缺。整个2017年，深圳只新增了一块土地储备。
按照预期目标，深圳未来五年常住人口有342万的增长空间，平均每年增长68万人左右。而深圳仅有1996.85平方公里的总面积。深圳未来五年商品住房总需求约179万套，但深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套，也就是说深圳住宅缺口约114万套。
这些房子哪里来？只有惠州能给。
惠州的土地面积是深圳的5倍，香港的7倍，且大部分地价不高。无论是香港还是深圳，都是寸土寸金，只有那些能承担高成本，高附加值的企业才能留下来，大部分中小型的制造业都要向其他城市辐射。
有地的惠州，充满想象力。
3.房价洼地
惠州房价排名倒数，虽然不是最低的，但却是离香港和深圳最近的。
人往高处走，水往低处流，房价低有个最大的好处就是容易吸引大量的人口移入该城市。惠州正是这样一座被深圳移民的城市。
大亚湾、惠阳被9成深圳人占领，惠城惠东也被5成以上的深圳人占领。即便惠州还是惠州，但住到惠州的人却都是实实在在在深圳工作上班的人。一旦惠州被深圳人攻占，则深圳和惠州的融合就变得顺其自然了。
4.交通优势
5.生态资源
惠州全市森林覆盖率达62.34%，居珠三角第二位。东江、西枝江穿城而过，大小湖泊、水库130多个，饮用水源水质100%达标；海域面积4520平方公里，居珠三角前列；广东省近岸海水水质最优，空气质量长期稳居珠三角首位，全国前三，“惠州蓝”享誉全国。
6.房企云集
有时候，开发商远比一般人先知先觉。现在，惠州汇集了众多地产巨头：碧桂园、万科、万达、恒大、佳兆业、中信、卓越……
7.还不限购
一个地区的发展，与执政者紧密相关。好在，惠州政府是有自知之明的。
在惠州近两年的多次上，我们都可以看到这样的报道：全面对接深圳，全面接受深圳辐射，主动融入深圳都市圈等等。同样的报道，在东莞和其他城市均不多见。
这说明了什么？说明惠州从政府到民间，大家一个调：惠州要发展，必须傍大款，除了深圳，还能傍谁呢？如果政府想通了，往往其效率是惊人的。
惠州已经将深圳14号地铁线引入，以后还会将惠州1号线直接对接深3号线延长线。交通布局后，惠州还开始引入华为、大疆无人机、深圳手机产业链等深圳企业。不仅要人，还要企业，看来惠州是想把自己完全彻底的卖给深圳。
说了这么多，无非就是想说，如果你买套旅居度假房，海南现在基本凉凉了，惠州还是块洼地，各方面条件都不错，值得考虑。
这次在惠州，看了不少项目，挺多都觉得不错。我对其中一个比较印象深刻，碧桂园十里银滩维港湾。也难怪，碧桂园比较擅长做旅居地产类的项目。
这个项目大概有这么几个亮点：
1.离海很近，楼下就是沙滩。这里的海水很干净，沙滩很细软，这点倒是出人意料，一直以为海南的海滩是最好的，只不过被开发过度了。
2.交通也挺方便。度假、养老，交通很重要。这个项目离高速口很近，车程5分钟，离惠州机场大概50分钟，离惠州南站40分钟，到深圳也只要1个小时。还是挺便利的。
3.商业配套已经起来了。买度假项目就怕买在“荒无人烟”的地方，十里银滩一期的商业已经起来了，银滩海鲜街、金海岸商业街等，不用担心没地方吃饭、购物。
4.教育、医疗、娱乐配套也不少。项目有1所幼儿园，1所12年制学校，惠州实行的是12年义务教育。还有2家医院，1个1800平的体育馆，和很多水上娱乐设施。
5.产品设计也挺用心。有常规的退台设计，也有不常规大落差坡地，最高97米，平均20米，这样即使买了1楼也能享受平底7楼的采光、日照和通风。
6.价格有一定优势。维港湾精装修，价位大概在15000元/平米左右，作为一线海景房，不算高。简单类比下，三亚5.5万/平，深圳10万/平，香港22万/平。离维港湾不远处的有个华润的项目，目前二手房最高卖到了3万/平。
这次去了大湾区，收获很多，对惠州印象很好。近期还准备去一次，深度考察下。如果您有什么建议？或者有什么想了解的？欢迎留言。
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