仲量联行:全球格局下的中国城市 北京上海深圳杭州选哪个?

随着中国经济和社会步入“ 新时代” ， 其领先城市正在成为创新、全球互动和影响力的中心。仲量联行最新的城市研究系列遴选了中国大陆1 2 座处在创新经济发展最前沿、最具未来竞争力的城市——中国12强。12强城市聚集众多新一代快速发展的高科技企业，并与全球建立更多深层次的联系，不断扩大其全球影响力。

创新经济占据主导。中国12强城市的着重点已不再局限于传统的发展驱动因素，而是加入了“未来竞争力”驱动因素——凭借其创新平台、商业运营环境和整体宜居性来迎接变革。

中国12强: 城市发展新曲线

中国的“全球城市挑战者” —— 上海和北京 —— 毋庸置疑，在未来竞争力的关键指标方面，这两座城市在中国12强中名列前茅，并且将会在未来五年内跻身全球最具实力和影响力的精英城市。未来进一步提升创新能力、强化人才库和改善环境质量将有助于这两座城市的下一步发展。

• 深圳是中国12强中的重点关注城市之一。尽管上海和北京仍处于领先地位，但深圳正在迎头赶上并具有很强的未来竞争驱动力。其 “企业家”经济正在吸引国内人才的流入，同时深圳在发展创新型企业方面的优良传统也在推动城市不断向前发展。同样是“创业型”城市的广州，目前在传统指标和未来竞争力指标方面表现良好。该城市正在优先发展研发、生物技术、信息技术、金融服务行业和先进制造业，这将为其未来发展提供动力。

• 在中国12强的下一梯队中，杭州、南京、苏州和武汉这几个城市脱颖而出。由于城市之间连通性的改善和商业生态系统的快速发展，这几个城市与上海一起形成了沿长江经济走廊的全球大型创新城市群。

• 在其余的中国12强城市中，天津、成都、重庆和西安都是富有活力的区域龙头经济体和经济增长源。这些城市在传统指标上表现很好，但随着中国的经济模式向价值链上游移动，这些城市需要通过培养和留住人才、吸引创业者、治理污染和培育“新一代”企业等举措来重新定位。

由于创新经济的增长，中国12强的商业房地产市场正在迅速发生变化：

• 在办公楼市场，科技企业的吸纳量正在迅速迎头赶上传统租户的吸纳量。这些企业正在推动联合办公空间的增长。此外，随着中国12强城市向价值链上游移动，中期内中国12强的多个办公楼市场租金存在上升潜力。

• 随着电商的普及，零售地产市场正向下一个阶段发展。中国12强城市可能成为推动线上和线下购物整合“新零售”概念的全球先驱。

• 中国12强城市的物流地产市场将继续面临供需失衡。随着土地被用于更高价值的开发，在中国12强城市中，仓储业将继续被挤出，从而推动周边卫星城市物流市场的进一步发展。

• 中国12强城市的酒店市场将受益于商务和休闲旅游的持续扩张以及会展活动的持续增长。该行业面临的主要挑战将是如何吸纳大量新增供应，但随着时间的推移，这种情况将会缓解。

• 随着中国12强城市逐步转向高价值的创新性活动，对房地产市场透明度的要求将变得更为迫切，以符合其作为全球创新中心的角色。更高的透明度还将刺激投资市场。目前，一个年交易量在400亿美元的直接商业房地产投资市场，有可能在未来十年内达到年交易量1500亿美元以上，从而挑战美国的

领先地位。

中国12强城市比以往更加融入全球经济。这些城市准备加强海外投资和参与度，成为信息、创新和技术领域的全球参与者。随着充满活力的“新一代”企业的生态系统不断发展，它们将引领中国全球化的下一波浪潮，为中国12强城市与全球城市之间的关系增添新的维度。

从资本流动、企业活动、基础设施投资、贸易活动和人员流动（学生、游客和居民）等综合情况看，新加坡、纽约、悉尼、东京、首尔和伦敦目前与中国领先城市之间的联系最为密切。这六个门户城市将继续成为中国海外活动的首选目的地。

随着中国“新一代”企业引领下一波全球化浪潮，我们预计未来聚焦中心将向南亚和东南亚地区的成长型市场转移，并且与德里、曼谷、雅加达和马尼拉以及吉隆坡等中心型城市的联系日益增加。中国企业近期的办公楼租赁活动已经证明了这一趋势。

中国企业也将增加在高科技城市和高附加值制造业中心的业务活动，寻求先进技术，并充分利用当地的技术人才库。中国12强城市与旧金山、西雅图、多伦多、慕尼黑和杜塞尔多夫等创新中心之间的联系将会加强。

目前，资本流入商业和住宅物业以及土地开发领域是中国全球化在全球房地产市场上最明显的体现。，但中国投资者在中期内仍将继续成为全球房地产业的重要力量。但未来资本输出将更加符合政府的整体战略目标、产业政策和中国企业的国际活动。

虽然国际上非常关注“”倡议（BRI），但其对全球城市格局和房地产市场的影响在中短期内将不太明显。很多“”沿线国家是新兴市场的高风险投资目的地，在一段时间内它们仍将不会得到国际投资者的关注。

“”倡议对房地产的直接影响很可能在内罗毕和雅加达等半透明市场中显现。“”倡议的实施对全球金融中心——香港、伦敦、纽约和新加坡在金融和专业服务领域所拥有的广泛专业知识的需求将不断增加，进而使这些城市从中受益。

中国正通过大胆的投资和开发来改变全球的城市天际线和基础设施。在接下来的十年，中国将以更加多样和柔和的方式对全球城市产生影响。作为按需经济、新型出行的试验基地，中国12强城市有可能开创城市生活的新模式。虽然这些创新带有鲜明的中国特色，但其中的元素也可被全球其它城市所借鉴，特别是对于高速增长的城市，它们正迫切寻求新的解决方案来适应其快速扩张的速度。

作为中国大陆最具全球影响力的城市，上海和北京在“传统”和“未来竞争力”指标上都占据主导地位，尽管二者各有其特点和优势。北京在教育、创新和“新一代”企业方面的表现优于上海，而上海则在其优越的宜居性、环境、与周边城市的融合度以及高度活跃的商业服务行业表现优异。

创业型城市

深圳和广州代表下一层级的城市。这两个“创业型城市”拥有强大的人才基础、优质的生活质量和良好的连通性。凭借着充满活力的创业型办公场所和创新型企业的高度集中，深圳正以自身实力吸引中国大量的顶尖人才。在多项“未来竞争力”指标上，它正在迎头追赶上海和北京。

在“传统”和“未来竞争力”指标上均表现良好的广州正在优先发展研发、生物技术、信息技术和金融服务行业，这将为其未来发展提供动力。

驱动型城市

八个城市被归为“驱动型城市”：作为中国经济发展的引擎，它们通过工业制造深入渗透全球贸易网络。这些城市已是全球从汽车到电子等主要产业的重要枢纽。强劲的企业活动增强了杭州的领先地位，使其从“驱动型城市”的争夺行列中脱颖而出。高增长率和财富水平使其在“传统”指标方面表现优异，而其良好的未来前景则得益于创新能力和相对应的市场透明度。与此

同时，南京凭借其强大的教育和基础设施优势，在“未来竞争力”指标表现可与杭州相媲美，而苏州亦有较为强劲的表现。

作为“驱动型城市”中的领先城市，武汉与杭州、南京和苏州等长三角地区城市有着更多共同点。该城市受益于强大的基础设施、位于中国高速铁路网的核心位置优势以及其良好的教育系统。

成都、重庆和天津则在“传统”指标上的表现比“未来竞争力”指标更好。这是由于与其它城市相比，这些城市的发展水平相对较高，但也表明它们需要更多地探索提高城市未来竞争力的发展方式。这些城市已经在探索出台相关政策，以提高其培养和留住人才的能力、治理污染并支持具有活力的新兴企业的发展。

作为中国12强城市中经济体最小的一个城市，西安在创新和教育方面表现良好，但较之其它城市，其“新一代”企业数量较少，并且在环境、连通性和透明度方面也表现稍逊。

在绘制这一系列“崛起中”的民营企业发展足迹时，我们发现：

• 北京引领了“新一代”的企业活动。作为首都，北京汇集了众多国有企业和跨国公司，同时也为科技园的发展提供了长期支持。位于城市西北部的中关村已经发展成为中国顶尖的科学技术中心之一，而北京的一流大学已经设立了孵化器和其它计划来鼓励创业。新兴电子商务巨头京东和智能手机制造商小米的诞生表明这些举措所取得的明显成果。

• 深圳排名第二，在“新一代”企业方面领先于上海。其高效的供应链、企业家精神、敢于冒险的文化、全面综合的金融领域、高质量的生活，都成为雄心勃勃的企业及个人试图将创意转化为实际产品或成为世界级企业机会的选择。

• 上海在“新一代”企业方面排名第三，体现出城市的多样化发展基础，国内金融企业和专业服务公司不断增加，强化了上海对跨国企业的巨大吸引力。

• 杭州的表现也引人注目。这座城市一直以创业精神而闻名，这种精神支持着一些有竞争力的私营企业的成长发展。杭州阿里巴巴的成功促进和培育了其蓬勃发展的生态系统，周边企业与这个电子商务巨头建立起牢固的业务关系，而一些曾在阿里巴巴工作过的员工也纷纷创立了自己的公司。

• 成都的排名紧随其后。成都传统私营企业和跨国公司的集中度远超其它中西部城市。令人欣喜的是，该城市在“新一代”企业方面也领先于其它中西部城市。

在中国12强城市中，多个城市的办公楼市场已进入了“新时代”，即一个由全新的多元化需求驱动的市场。这些驱动因素包括蓬勃发展的科技和新媒体领域，还包括近期发展起来的联合办公空间的初创企业。

这些新的驱动因素与“未来竞争力”考量指标密切相关，其所带来的净吸纳比重也不断上升。在一些城市，他们的需求已经赶上了以往占据主导地位的金融和专业服务领域。

对比中国12强城市的办公楼租金与其“未来竞争力”指标分数后，我们发现两者之间存在明显的关联，尽管不一定是因果关系，但随着这些城市“未来竞争力”指标的有力证实，这两者之间的关联预示着一些中国12强城市确实具有租金上涨的潜力。

中国12强城市中一些快速发展的城市由于新建项目的激增，将面临短期供应压力。然而，地方政府越来越意识到供应过剩的风险，并采取积极措施控制用于商业用途的土地供应。

在“国际中心”和“成熟期市场”类别中的城市，传统的中央商务区不能继续满足需求的增长和多样性，促使企业不断向非中央商务区发展。基础设施的拓展和租户对成本的考量有助于促进人口、配套设施和办公楼向外扩展。

随着中国12强城市进入下一个发展周期，城市将更加重视商业空间在吸引并留住人才上所起的作用，同时提高对设施、技术、健康和可持续性的关注度

零售地产市场：趋势展望

电子商务已渗透人们生活的各个方面，购物中心正重新定义其自身的竞争优势，零售地产市场正在进入发展的下一阶段。

购物中心的运营商和零售商正加强对科技的重视，从而能跟踪顾客的动向和购买情况。不断增长的客户数据可以让他们与领先的在线零售商进行同等竞争。

与此同时，商场正朝着“体验式”方向发展，由于这类体验无法在网上提供，其独特性使得注重体验式消费的商场在同类中脱颖而出。经验丰富的商场将对其展示功能加以利用，因为较强的可视性有助于品牌吸引顾客并建立品牌忠诚度。旗舰店将更受重视，特别是在中心区域和高端商场。

我们看到，商店的配送功能以“新零售”的形式重新出现。阿里巴巴首创的“新零售”是指通过技术将线上和线下零售整合在一起。在超市领域，阿里巴巴的“盒马鲜生”等电商彻底颠覆了人们对传统预制食品和配送功能的体验，这些概念正为实体零售业重树信心。中国科技巨头在新零售方面的一系列重大投资，为中国12强城市中此类新概念的发展带来了许多机遇，进一步推动了线上和线下零售的整合。

物流地产市场：趋势展望

中国12强城市的物流市场将继续面临供需的基本失衡。其中部分原因在于传统仓储用途与其它更高价值土地用途之间固有的内在冲突。这种冲突将会限制一些主要市场的仓储供应——但这些市场的强大需求足以刺激其它机会。一些大城市周边的卫星城市由于有良好的基础设施和较易获得的工业用地将进一步发展。某些“卫星”市场位于中国12强城市的郊区，如天津的武清区（与天津市区和北京市区之间的距离几乎相等）和苏州的县级市昆山和太仓，正好毗邻上海。

未来供应将越来越多地由像万科这样的国内巨头来提供，而像嘉民和安博这样的国外开发商仍将保持活跃。尽管严格的土地政策会在总体上限制供应，但局部供应波动可能仍会导致某些细分区域市场的空置率上升——历史经验表明，随着需求的增加，空置率会得以下降。我们预计，伴随着城市改造更新工作的进行，原有品质较差的仓储空间将被关闭或拆除，迫使租户考虑其它选择，推动市场需求进一步上升。

酒店市场：趋势展望

随着中国12强城市的供应高峰即将过去，酒店业将受益于需求的持续增长。不断壮大的中产阶级将继续增加国内旅游支出，而主要城市也将继续吸引商务旅客和会展活动。由于酒店房价仍在可承受范围之内，因此中国12强城市在很大程度上不会受到共享住宿的影响。

该行业面临的主要挑战将是如何吸纳近期较大的新增供应。但按国际标准衡量，中国12强城市的人均房间数量仍然较低，这表明随着需求的增长，供应过剩将会缓解。成熟市场的激烈竞争导致一些较老旧的酒店空间被转化为其它用途，例如长租公寓。这有助于减少现有酒店业的供应压力。

随着国内中产阶级游客数量的增长，未来供应将主集中于以此人群作为目标的中端市场，而不是高端市场。酒店运营者们也采取了更有创造性的想法去更好地利用酒店传统空间——比如将大型宴会厅改造成联合办公空间——来最大化酒店的盈利能力。地方政府土地用途规划也日趋合理，以此避免向酒店数量充足的商圈增加新供应，总体供应压力应该会有所缓解。

投资市场

提高市场透明度？

随着中国12强城市逐步转向高价值的创新型活动，它们将更急迫地需要更高水平的房地产市场透明度，以符合其作为全球创新中心的角色。透明的房地产市场鼓励高效、商业友好和创新的房地产解决方案，帮助企业管理成本，为员工和居民创造更安全的建筑空间。

更大的投资市场？

更高的市场透明度也会刺激投资活动。结合商业存量质量的提高，目前，一个年交易量在400亿美元的直接商业房地产投资市场，有可能在未来十年内达到年交易量1500亿美元以上，从而挑战美国的领先地位。

更多的资本留在国内

2017年，中国资本向全球直接商业地产市场的投资达565亿美元，其中超过一半（54%）投向伦敦和纽约等海外市场。这一投资比例远大于美国和日本的资本输出，这两个国家通常约有10％的房地产资本用于海外投资。但是，持续的资本管制将限制海外投资。除了这些管制措施之外，国内市场的日益成熟意味着越来越多的资本将投资于国内。