6月14日下午，深圳市规土委发布《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）。
界面楼市深圳 2018/06/14 18:19字体：宋
图片来源：海洛创意
文/黎珏伶
6月14日下午，深圳市规土委发布《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）（以下简称“意见稿”）。
意见稿中规定：要明确混合用地、单一功能用地各功能测算比例，避免盲目增加商业规模；其次，拓展转移容积，加大公共利益供给，包括提高转移容积，推动教育设施、医疗设施落地等；再次，强调要引导增加住房供应，促进全市职住平衡，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能，当居住功能达到上限再安排其他功能。
本次意见稿还提出，规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，并将地下规定建筑面积纳入规划容积统一管理，即：规划容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积，其中，地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。
资深地产人士、“朱罗纪”创始人朱罗纪认为，本次意见稿强调增加公共利益用地，尤其是教育医疗用地，将缓解深圳的短板；第二，增加居住用地，压缩商业办公以及商务公寓用地，缓解深圳更为短缺的住房供应。不过，他建议政府可以公布2009年推进城市更新以来，批准执行的项目里面非住宅占比和住宅的占比规模。
他进一步表示：“‘保民生 增居住’这个调子是对的，应该肯定，但太晚了，因为过去深圳的城市更新，客观上造成了住宅供应的大幅缩减，拆掉了很多住宅，但同步新增的住宅比原来大幅缩减，客观上与当初推动城市更新的初衷相背离——2009年推进城市更新的一个目的就包含缓解住宅短缺的意图，但城市更新并没有大幅增加住宅供应，反而造成了住宅供应比原来（旧住宅区、旧村里）的住宅数量明显减少，进而显著推高了房地产价格。现在调整当然比不调要好，但的确是晚了。”
“地产火线”创始人陆剑伟表示，本次意见稿主要有三个亮点：其一，明确说明各种容积率的计算方法，对以后的城市更新或者进一步的二次开发提供了标准的技术参考要素。其二，引导开发主体增加住房配比，这对缓解市场的供需矛盾有很大的裨益，这一点也是意见稿中最重要的亮点；其三，要求开发主体增加城市公共配套的比例，有助于方便居民生活及帮助改善城区的配套设施建设。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，本次意见稿主要是想通过转移容积的方法，增加城市公共配套设施的土地供给，这是一种制度创新，为解决公共配套落地难找到了一种新的思路和策略。
以下为意见稿原文：
，坚定不移地贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，完善城市功能结构，提升城市发展质量，促进公共服务设施与基础设施供给，提高文化设施国际化水平，加强生态修复与城市历史文化保护，建设宜居宜业城市环境，有序推进我市城市更新工作，进一步规范城市更新单元规划容积率审查管理，我委起草形成了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿，以下简称《审查规定》）。
一、修订背景
2015年8月我委发布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（以下简称《试行指引》）。《试行指引》颁布以来，成为指导我市城市更新容积率审查管理工作的直接依据，对规范容积率确定、推动城市更新有序开展发挥了积极作用。随着城市更新工作的不断深入推进，工作背景发生了变化：
一是新一轮《深圳市城市总体规划2035》、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等相关规划、标准正在编制或修订，《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已颁布实施，《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》等相关政策正在起草。城市战略地位提升，城市发展对存量土地二次开发提出了更高要求，需及时建立上位规划及相关政策对城市更新单元规划的传导，在容积率审查管理规定方面进行整合梳理、适时对接；
二是2016年底以来城市更新管理模式向“市级统筹、区级决策”的“强区放权”模式转变，需加强全市城市更新政策文件的统筹管控作用，确保各区审查尺度、执行标准统一；
三是为贯彻落实近年国家、省市关于法治政府建设的决策部署，对规范性文件的管理提出了更加严格和细化的要求，需强化城市更新容积率审查文件的规范性，保障城市更新工作依法合规推进。
四是当前城市更新工作还面临一些问题，如部分占地规模较大的医疗、教育等设施难以落实，文化设施实施率低，历史建筑和历史风貌区的保护缺乏市场动力，存在为提高开发强度而盲目增加商业规模的现象，部分促进公共空间与慢行系统建设的相关规定实施效果不佳等，这些问题的解决，都需要在《审查规定》中创新思路、优化完善。
二、修订过程
按照相关工作部署，我委自2017年2月启动《审查规定》起草工作，对相关规划与政策进行了深入研究，与总体规划修编、基本生态线管理规定、密度分区修订、历史风貌与历史建筑保护及外部移交用地等相关规划与政策进行了充分对接，与相关部门与专家进行了多次研讨交流，积极听取各方意见，进行了大量的实际案例论证分析，经过多轮修改完善，最终形成本《审查规定》（征求意见稿）。
三、起草原则
（一）坚持规划引领，引导城市功能结构完善
城市更新开发强度管控应积极传导城市总体规划、城市更新中长期规划的要求，以“总量调控、优化结构、布局协调”为核心，以“保民生、增居住”为原则，以“盘活存量用地”为手段，优化城市用地、用房功能结构，加大城市公共利益用地供应保障基本民生，增加住宅供应提高宜居水平，坚持商业、工业的集约利用推动产业升级转型。
（二）坚持公共利益优先，创新城市更新管理机制
进一步明确城市更新宗旨，体现政府的平台作用，倡导公共利益优先，创新城市更新管理机制，体现利益共享精神，发挥与调动市场力量，加强落实城市紧缺的公共设施与基础设施的力度，支持城市加大保障性住房等政策性用房供应的方针，鼓励市场在保护历史文化、生态修复及改善城市公共环境方面发挥积极作用。
（三）坚持依法依规管理，推动城市更新有序开展
加强城市更新单元容积率规范化、精细化管理，完善容积率调整管理规则，厘清管控边界，明晰程序职责，建立规则衔接，消除规则歧义，填补规则空白，体现规范化、精细化的管理要求，推动城市更新工作有序开展。
四、 主要内容
《审查规定》仍维持原《试行指引》由“基础+转移+奖励”组成的测算规则体系不变，结合上述原则开展修订工作，主要内容包括以下几方面：
（一）对接《深标》局部修订
1、明确“容积”概念
现阶段我市规划管理面临由地块管理向地块和单元管理并举的方式转变，《深标》局部修订（密度分区，征求意见稿）提出采用“容积”的表述以适应现阶段规划管理的实际需求，本次起草衔接《深标》，将原《试行指引》中的“规划建筑面积”、“基础建筑面积”、“转移建筑面积”、“奖励建筑面积”分别改为“规划容积”、“基础容积”、“转移容积”、“奖励容积”，明确规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，并将地下规定建筑面积纳入规划容积统一管理，即：
规划容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积
其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。
2、关于基础容积的测算
目前《深标》“第4章 密度分区与容积率”正在修订，考虑其已将大部分低强度分区提高密度分区等级，本《审查规定》取消原《试行指引》第四条关于修正密度分区的表述，地块基础容积率按经委业务会审议通过的《深标》“第4章 密度分区与容积率”局部修订版进行测算。
（二）明确混合用地、单一功能用地各功能测算比例，避免盲目增加商业规模
从现状及发展趋势看，全市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势，住房供应相对不足，规划商业总量偏高。为避免城市更新项目为提高开发强度盲目增加商业规模，本次修订明确了基础容积率测算过程中的混合用地、单一功能用地各功能测算比例，具体见下表：
（三）拓展转移容积，加大公共利益供给
1、提高转移容积，推动教育设施、医疗设施落地
根据我市法定图则评估、公共设施台账分析及相关公共设施专项规划的研究成果，全市初中、高中、医院的缺口大、实施困难，而从已批更新单元规划落实公共设施及基础设施情况来看，更新项目基于自身需求，多落实社区级公共配套设施及幼儿园、小学等，对于落实初中、高中及医院等占地较大的公共设施缺乏动力。为改善这一状况，本次《审查规定》提出，对更新项目落实综合医院、高中、初中、小学（更新单位为无居住功能，在符合国家及我市相关设计标准及规范的前提下，在法定规划基础上额外增配）的，在原有转移容积测算的基础上，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积。
2、增加转移容积，完善规则，强化历史建筑与历史风貌区保护
为加强历史建筑及历史风貌区保护，调动市场积极性，本次修订提出，对保留经列入市政府公布的《深圳市历史建筑名录》或市主管部分认定有保留价值的历史建筑或历史风貌区的，无偿移交土地及地上建、构筑物产权，并由实施主体承担修缮、整治费用及责任，可在原有转移容积测算的基础上，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积，对于不移交用地的历史建筑予以奖励容积。
3、增加转移容积，促进文化设施建设
针对我市文化设施布局不均衡、实施率低，专业化、特色化、国际化程度不足等问题，为促进文化设施建设，本次《审查规定》提出，在法定规划基础上额外落实占地面积不小于5000平方米的文化设施用地的，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积。
4、增加外部转移容积
衔接《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》（征求意见稿），对于为建成区的外部移交用地可予以建筑面积补偿作为“外部转移容积”。
5、转移容积的计算方法
总转移容积=一般转移容积+增加转移容积+外部转移容积
（1）一般转移容积：城市更新项目拆除范围用地内经核算的实际土地移交用地面积超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与基础容积率的乘积作为转移容积。按下式计算：
一般转移容积=
[（S1+S2×80%）×（1-R）-（S3-S4）] ×FAR基础
式中：
S1：拆除范围内视为权属清晰用地的面积；
S2：需要进行历史用地处置用地的面积；
S3：开发建设用地；
S4：纳入的零星用地；
R：基准土地移交率，拆除范围用地面积大于10000平方米的城市更新单元，按照15%或3000平方米与拆除用地面积的比率的高值取值；拆除范围用地面积小于10000平方米的城市更新单元按照30%取值；
FAR基础：基础容积率
（2）增加转移容积 = S5×FAR基础×0.3
式中：
S5：移交特定情形设施用地面积
（3）外部转移容积= S6×转移系数
式中：
S6：外部移交用地面积
（四）调整奖励容积规则，进一步推动公共利益设施建设
1、关于配建政策性用房奖励容积的核算
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》颁布以后，更新项目配建人才住房、保障性住房配建的比例提高，而奖励容积之和不得大于基础容积的30%，可能会出现了执行政策性用房规定而突破容积率审查规定的情况，本次修订规定当配建人才住房、保障性住房所核算的奖励容积超出基础容积20%时，超出的部分不受奖励容积之和不大于基础容积率的30%的限制，更新项目可根据实际情况按规定核算配建政策性用房的奖励容积。
2、提高垃圾转运站、变电站、社康中心等设施的奖励
通过综合考虑附建式公用设施的实施难度、对周边环境的影响以及急缺程度，本次修订调整了相应的奖励容积，重点推进垃圾转运站、变电站、社康、日照中心的建设，具体调整见下表：
3、切实促进慢行系统建设，提升公共空间品质
本次修订进一步明确了地面通道、地下通道、空中连廊的奖励容积适用情形，应同时满足以下条件方可获得奖励容积：1）依据已批法定规划或城市设计的要求核准设置；2）连接公交场站、轨道站点或重要公共空间；3）24小时无条件对公众开放；4）实施主体承担建设责任及费用。
（五）引导增加住房供应，促进全市职住平衡
根据总体规划修编、全市各类用地用房功能结构、职住平衡方面的研究，我市住房特别是成套住宅供应明显不足，城市更新应在增加住房供应方面发挥更大作用，本次修订提出，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能，当居住功能达到上限再安排其他功能。
（六）完善市政府另有规定情形、密度分区未覆盖地区、城中村及旧屋村测算规则
容积率管理不仅是技术问题，还会受到城市公共政策、城市风貌特色塑造、城市公共安全、民生需求等因素影响。对于因城市规划调整出现的密度分区未覆盖地区及密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地区，本次《审查规定》明确了相应确定规则；此外，在满足设施服务承载能力、生态保护、特定城市设计等相关控制要求并经专题研究的情况下，市政府另有规定情形的可在《审查规定》的基础上通过专题研究后适当提高，按程序批准确定；对于2015年8月27日之前已批准列入更新计划的城中村、旧村可按照拆建比进行规划容积率校核，推动其实施。
（七）规范规划容积调整
为规范规划容积调整，落实严格管控容积率的有关要求，本次《审查规定》明确了城市更新项目规划容积调整适用的条件及审批程序。
1、不予以调整的情形：城市更新单元规划批准两年以内，或已签订土地使用权出让合同的城市更新项目。
2、予以有条件申请容积调整的情形：增配公共设施（含非营利性的民办学校）、交通设施、市政设施导致更新单元开发条件发生变化，且不增加经营性建筑面积的；依据现行规定增加人才住房、保障性住房、人才公寓、创新型产业用房且不增加经营性面积的；因产业转型升级需要，市政府明确支持项目提高容积率的；因法定图则发生片区功能等重大变化导致更新单元开发条件变化的。
规划容积调整涉及增加经营性建筑面积的规划容积调整，相应增加的建筑面积地价按评估地价标准计收。
五、 预期效果
本《审查规定》颁布后，预期将在以下几方面取得较为明显的效果：一是促进公共利益项目的落地，通过增加转移容积、提高奖励幅度，提高市场落实公共利益项目的积极性，大幅增加医疗、教育、文化设施等公共利益用地的供给；二是通过城市更新进一步增加住房供应，促进全市职住平衡；三是推动历史建筑与历史风貌区保护，延续城市文脉，彰显城市特色。
六、主要创新点
（一）以实现公共利益为目的，扩大政策奖励
对标国际先锋城市，为推动教育设施、医疗设施落地，强化历史建筑与历史风貌区保护，促进我市文化设施建设，对落实该类设施用地或对历史风貌区实施保护的城市更新项目，提高建筑面积转移系数，以及允许“外部转移容积”。
（二）以引导增加住房供应为目的，优化测算规则
明晰混合用地各类功能测算比例，明确转移容积和奖励容积优先安排居住功能，从而引导增加住房供应，促进全市职住平衡，优化城市功能结构。
（三）以规范更新单元容积率管理为目的，细化条文规定
通过对接深标、明确容积概念，细化奖励情形，完善旧村、密度分区未覆盖地区的测算规则，明确城市更新项目规划容积调整适用的条件及审批程序等，实现管理规则的全覆盖。
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渐入“深水期”的深圳城市更新，你看懂了哪些？
回眸2017
1、晒晒2017年的深圳城市更新成绩单
截至2017年底，全市已批城市更新计划项目数量644项，涉及拆除用地规模5015公顷；全市已批城市更新规划项目402项，批准用地规模3132公顷；全市完成土地供应规模1627公顷。【数据来源：城市更新快报（2017年12月刊）】
注:此处数据为官方数据，与"鼎鸿微看点"公众号年度系列盘点文章有出入，以官方数据为准。
全市城市更新的三大板块——城中村，旧工业区，旧城区（含旧商业区和旧住宅区）资源储备丰厚。至2020年，全市城市更新潜力用地总规模308.8km2（含拆除重建、综合整治等多种更新方式）。
图：全市更新潜力用地
各区的城市更新计划与规划审批通过情况显示，原特区外计划项目数占六成，计划批准用地面积与规划批准用地面积占总量近八成，平均实施率超过30%。龙岗区与宝安区的表现分居全市一、二位。其中，龙岗区计划批准用地面积总量与规划批准用地面积总量均占据全市总量的近1/3，原特区范围内南山区列入城市更新计划项目数为最高。2017年全市已批计划项目规模普遍较小，平均5.0公顷左右。
2、回顾2017年发生的几件大事
（1）《深圳市城市总体规划（2017-2035）》编制
2017年，深圳第四版总规《深圳市城市总体规划（2017-2035）》（以下简称《总规》）开始编制，重在强化空间精细化管理，它将影响深圳未来十到二十年的城市区域定位、发展结构及整体产业发展方向等。其中与城市更新息息相关的内容就是《总规》中的“四线”（绿线、蓝线、紫线、黄线）管控。
“四线”中对城市更新影响最大的是“城市绿线”的管控。“城市绿线”是深圳城市发展的重要生命线，也是城市空间扩展的开发边界线。当前“绿线”方案未定，但未来开发项目中，“城市绿线”是不可逾越的一道红线。
（2）深圳市工业区块线划定及其管理办法陆续征求意见
当前《深圳市工业区块线划定及其管理办法》进入再次征询意见阶段。按照工业区块线方案到2020年，全市工业区块线总规模不少于280.3km2块，其中一级线259km2线，二级线21km2。
意见征询由市经信委主办，方案基本融合了市规土委《深圳市工业区块线划定方案（2017-2020）（送审稿）》中关于工业区块线的大部分管理要求，此外还可见部门特征和保障产业发展的目标非常明显。但由于产业主管部门对当前全市产业发展的基础情况（如主导产业、全市的企业经营状况等）了解不够充分，因此在此基础上提出的方案还比较粗，执行难度较大，目前反馈意见非常之多（最新的意见采纳中，虽然降低或删减部分标准，但是政府保障产业空间的决心丝毫未减。本次意见采纳的具体内容请查阅《史上最严政策妥协：研发办公自持不必达60%》）。由于市领导对产业的保护和控管高度支持，预计工业区块线的高压管控还会持续，因此，产业资本进入“工改工”项目需要审慎考量后续经营等问题。
（3）各区城市更新“十三五”规划编制与审批
2017年城市更新“十三五”规划的制定成为各区年度工作重点。截止目前，《龙岗区城市更新“十三五”规划》已经市政府同意并印发，《光明新区城市更新“十三五”规划》和《福田区城市更新“十三五”规划》已经市政府批准，其余各区均已上报市更新局，待审查通过后报市政府审批。
与过去的“十二五”规划不同之处在于，过去城市更新的五年规划主要制定宏观层面上的目标、策略及发展纲要，本次出现的重大调整可见于2016年《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》（以下简称《暂行措施》），即所有拟申报城市更新项目须在区城市更新“十三五”规划拆除重建范围内才可进行城市更新计划和规划后续的工作，意味着“十三五”规划成为了空间准入重要的门槛。“拆除重建空间范围”形成的空间准入门槛不仅深刻影响眼下的项目拓展，甚至到2025年还会限制项目申报。但其仍然存在中期调校空间，到2020年，依据各个区的进展情况或有所调整。
此外，“十三五”规划不仅划定了空间布局，还有任务布局——它不仅是全市对各区用地考核的一项内容，还是对配套设施、保留住房、创新产业用房乃至“工改M0”计划总规模等细项的全市调控。这种“全链条”的任务式规划目标将自上而下形成推力，深刻影响深圳的城市更新。
（4）“新三规”进程加速
2017年底，为积极稳妥地推进我市历史违建疏导处理工作，。目前正在对《实施办法》作进一步修改完善，推动《实施办法》修订出台。【消息来源：南方都市报】
“新三规”中需要重点关注的内容是有关房屋确权的工作，预期全市最高50%的违法建筑可以确权。但是，获取房屋确权需要权利主体付出较为高昂的代价，如计划将采取梯级地价的方式计费。
目前房屋确权仍存在市场接受度的问题，尤其是对普通社区居民而言，但对市场开发主体来说，当更新项目面临着各种门槛的限制，在利益驱动下，也会努力将确权用地面积提高到门槛下限——拆除重建用地面积的60%，那从这个角度来看，房屋确权的规则仍具备一定的动力，以城市更新的视角促进了房屋确权的工作。
（5）《深圳市"城中村"综合治理行动计划(2018—2020年)》获得审批
该计划要求全市分期分类完成“城中村”综合治理，消除安全隐患。目标是到2020年7月底前完成全市“城中村”综合治理，消除“城中村”各类安全隐患，规范“城中村”出租屋和人口管理，完善“城中村”配套公共服务，健全“城中村”市容环境保障体系，创新“城中村”管理服务机制，努力把“城中村”建成安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园，向深圳经济特区成立40周年献礼。
本次“综合整治”，相较于以往的行动，本计划推行的目的不完全出于对社区居民及社区现有情况的考量，而是指向，是一项较为强制性的政策。目前罗湖区和龙岗区都已经通过不同的渠道向外界传达了2018年"城中村"综合治理的计划。此外，后期的运营和管理实为本次“综合整治”最重要的内容。
（6）《深圳市城中村（旧村）总体规划纲要（2017-2025）》悄然启动
《深圳市城中村（旧村）总体规划纲要（2017-2025）》（以下简称《纲要》）已对全市城中村进行了摸底调查，《纲要》要求符合综合整治条件的应划入综合整治（保留）区范围，不得进行大规模拆除重建。
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展望2018
1、产业管控达到新高度
经过两届市委、市政府的主要领导对“留住产业”的强烈意愿叠加效应，产业管控达到了历史新高度，意图通过《工业区块线管理办法》来保留产业空间，留住制造业基础，侧面也显示出了政府在产业管控上的乏力，产业管控需更加尊重市场规律。“工改工”是未来深圳占领全球产业制高点的一大布局，意味着深圳“工改工”需寻找一条可持续发展的道路，将资本驱动型的空间生产，转化为更注重空间经营型的产业创新。未来，深圳应当更重视产业经营而非仅关注冰冷的容积率，当更重视设计和创意，把空间生产转化为有机体而非赤裸裸的数字，卖不出的办公楼只会是不断增长的地产泡沫。
2、政策创新力度会进一步加大
近年来新版城市更新各类政策与技术指引频繁更新，未来全市城市更新政策储备和创新力度的要求还会逐步加强，问题导向和目标导向的修编并行，各区行政主体和市场主体将进入新一轮疯狂学习新政的状态。
目前有关部门正在进行《申报指引》的修订，《审批规则》的修订，以及《容积率审查技术指引》的修订，以及每两年一次的《暂行措施》修订，都可能会在2018亮相。
3、城市更新审批效率和推进速度承受巨大考验
，受各区计划清理及绩效任务考核机制所驱，各区计划、规划和用地出让必须加速。但同时，随着深圳城市更新的深入，各类限制因素越发庞杂，如《城中村总体规划纲要》划定的“综合整治（保留）区”、《工业区块线管理办法》的高压管控，以及“强区放权”后利益关联部门越来越多等等，造就多重高压环境，令市、区博弈逐渐进入深水区。此外各区熟练的管理人员、审批技术和规则储备还有待加强。
表：各区城市更新审批差异对比
4、综合整治或有机更新将提到新的高度
近年来综合整治的行动持续加码，这是改善城市形象更快捷的方式，也是为特区成立四十周年的重要献礼。经历了近四十年的持续高速发展，深圳也逐渐认识到“高速”不一定都是好事，为替深圳的发展预留更多时间和空间，也为了替深圳的城市更新留出更多未来，城中村发展模式多样化或许对深圳这个高密度城市更有意义，“留足弹性方能更好地转身”。
但需要警惕的是，透过“综合整治”以低成本锁定城中村，意在下一轮拆除重建，今后规则管控和公平竞争意识将须逐步完善与建立。
3
几个重要观点和建议
1、如何面对“城市更新、土地整备、棚户区改造同步，政策规划与调控手段齐飞”的局面
在面临这个土地权属问题复杂和利益主体多元的情况下，“存量开发手段齐头并进、利益分配规则统一”才是真正的发展路径和内在需求。当前城市更新、土地整备、棚户区改造各自为营，彼此间缺乏部门协作与政策衔接，未来必须抛开部门利益，弥补分工缺陷，设置更为合理的管理、衔接机制，才是未来存量开发的可持续道路。
表：三大存量开发模式政策对比
注：此表土地整备部分根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法（征求意见稿）》（2018.01.25）绘制。
2、如何界定真正的“公共利益”
在政策制定方面，各区面临的实际状况差异明显，而政策框架却以全市标准制定，存在适配性问题。以土地贡献为例，现有的政策透过更新项目贡献一定比例的土地来补足基础配套设施用地的不足，除了紧迫贡献，如用于学校、医疗设施等紧缺性公共服务设施的建设，还有诸如内部道路、块状绿地等正外部性不强的“无效”贡献。此外从当前已批的更新单元规划来看，位于原特区范围内的更新项目更多以小规模地块为主，而原特区外更新单元的平均规模则远大于原特区内的。在这种情况下，对于龙岗区等原配套设施缺乏却拥有大量用地供给的区域来说，透过大面积的土地贡献来完善基础设施配套是合适的，但对于像罗湖区这样以分散的小规模更新地块为主的区域，平均规模只有龙岗区1/3，面临小面积贡献土地难作用途等问题，配套问题也许需要新的措施来解决。
当前深圳仍面临着巨大的住房与公共设施缺口，如幼、小、初中、高中等学位压力以及养老服务设施不足，面对紧迫需求，如何令用地配置合理化、贡献土地效率最佳化将是深圳面临的又一大挑战，毕竟“来了就是深圳人”，公共服务平等化是小渔村的追求。
3、如何在新的政策与形势背景下推进城市更新项目
在2018年，业界须关注生态红线，关注城市总体规划，关注综合整治，关注有机更新，新一轮城中村总体规划也悄然来临，2018年还是新一轮《暂行措施》修订的年份，此外还更要关注教育设施配置、养老设施缺口等问题……城市更新当放远量，而不是局限于脚下。政策会逐步松绑，但底限必会坚持，为城市保留空间发展的弹性，促进产业的多样化，弥补公共设施的历史欠账，一切的一切都是为了更美好的城市。
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