2016年下半年开始的房地产调控政策出现了与以往不同的一些新特点，主要体现在本轮调控出台了致力于长效机制建设的相关政策措施。
预计在这些政策作用下，房地产市场将进入一个不同于以往的发展时期。但长效机制的建立将是一个长期的过程，2018年迫于财政压力，预计一二线城市房地产调控可能隐形放松。
因为，如果不适当放松，将误伤刚需和改善型需求，并将带来地方财政收入的断崖式下跌。2018年政府财政收入增长乏力，甚至极有可能出现同比下滑。
在这种情况下，只能通过增加赤字、地方债、国债的方式来“稳增长”，同时适当搞活股市。另外，国家希望通过“新一轮开放”来刺激外资流入。但这些仍然不够，让房子或土地维持一定的成交量就成为“必须的选项”。
预计房地产市场在较长一段时间内将呈现总体平稳态势，出现房价大幅波动的黑天鹅事件事件概率很低。
从各线城市中长期房价走势来看，与一线城市的趋势性上涨态势不同，二线城市房价的“市场分化”将更加明显，三四线城市去库存仍是主要任务。
十九大报告明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，并强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
本轮房地产调控政策
的特点及其效应
2016年国庆节开始的本轮房地产调控政策出现了一些与以往不同的新特点，主要体现在不仅出台了着眼于需求端的短期临时性调控政策，也出台了着眼于供给端构建长效机制建设的一些政策措施。
第一，从短期临时性调控政策来看，限购限贷政策力度升级、范围扩大，并首次启用了限售政策。
其次，本轮调控首次启动“限售”政策。厦门、成都、福州、青岛、常州、长沙、贵阳、重庆、南昌、南宁和石家庄等近40个城市纷纷出台“限售政策”。
再次，政策执行中一直在不断“打补丁”。比如北京，2016年9月30日将首套房首付提高到3.5成后，2017年又不断提高贷款利率，同时将首套房、二套房认定标准改成“认房又认贷”。
从总体上看，可以用“因城施策、力度升级、范围扩大、随时调整”四个词来描述抑制需求端的短期临时性调控政策。
第二，着手推进“租购并举、共有产权房”的试点工作，致力于长效机制建设。
（1）密集出台鼓励住房租赁市场发展的政策。
2017年8月28日，、，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
此次试点的最大亮点在于，即农村集体土地不用经过国家征地环节，由乡镇自行或者直接选定房企合作建设，直接进入市场。因此，土地成本将大幅降低，从而产生一大批低成本房屋，将有助于平抑未来的高租金和高房价。
（2）北京、上海、南京、福州和烟台开始供应共有产权住房。
2017年9月，、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京和上海开展共有产权住房试点。
截至目前，除了北京和上海以外，南京、福州和烟台也已经开始供应共有产权房。
北京在2017年8月出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿，明确提出共有产权住房属于产权类住房，可以按照相关规定办理落户、入学等事宜，即共有产权房和一般商品房同权。与以往的自住房相比，共有产权住房最大的不同在于“按份共有”，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，购房人购买后限定使用和处分权利，政府与购房人按份共有产权。
2017年，各线城市房价增速仍均较年均增速（2005年7月至2017年12月）有所上涨，且仍延续以往“一线城市房价增速高于二线、二线城市高于三四线”态势，但二三线城市尤其二线城市价格增速上涨幅度明显大于一线。
二线城市中，武汉、长沙、郑州、厦门、杭州和南京等城市价格快速上涨，但成都和西安等城市价格涨幅不大。
值得关注的是，自2017年9月以来，一线城市中二手住宅价格增速出现大幅下降，二线城市价格增速也有所下降，但下降幅度小于一线城市。
与一二线城市相反，三线城市住宅价格出现了上涨。造成这种分化的直接原因就是本轮调控中因城施策的短期临时性政策。
本轮调控中，一二线城市尤其一线城市的调控力度远大于三四线城市，部分三四线城市还没有出台限购限贷政策。在这样的背景下，导致部分资金溢出到三四线城市。
另外，棚户区改造及其货币化还起到了“踩油门”的作用，进一步刺激了三四线城市的房地产需求。
虽然棚户区改造是全国范围实行的民生工程，但其城市分布并不均匀，主要以三四线城市为主，三四线城市占比高达87%。并且，2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置，也进一步推动了三四线城市的住房销售需求。
继续推进房地产调控
长效机制建设
2017年，可以说是房地产政策的转折之年。展望未来，预计房地产基础性制度和长效机制建设有望加快，房地产调控长效机制建设将继续向纵深方向发展。
从出台租赁政策的城市来看，近期北京发布的租赁新政对承租人在落户和享受义务教育等国家规定的基本公共服务上的规定更为详细。
租赁住房、共有产权住房、商品房共同形成阶梯式供应格局，住房结构进一步得到优化，以匹配并满足不同收入阶层或者家庭在不同收入阶段的需求。
限售政策相对于限购限贷来讲，该政策既能实现去库存的导向，同时通过强制购房者增加持有时间，增加了投资投机购房的风险，防范各类短期资金套现，有利于抑制投资投机，让住房回归其居住本质。
早在2013年11月，。由于房地产税涉及范围太广，一旦征收可能影响会非常大，因此，几年来一直没有太大进展。
但从2017年政策走向来看，预计房地产税立法工作或将进一步加快，以切实推动建立促进房地产市场平稳发展的长效机制。
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作者：王小娥
单位：中国工商银行城市金融研究所
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