“历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大描绘了未来中国发展的美好蓝图，房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。
目前，很多社会观点似乎对房地产行业持悲观观点。但事实上并非如此，各种现象都是相对而言的。通过各项统计数据，预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元以上的规模。不可否认，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。
房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。未来在不断波动中，新房与存量房，钢筋水泥土与产业上下游，更健康的市场环境和更有竞争力的企业，共同让这个行业走向真正的繁荣。
2017年，调控是主基调，限购、限贷、限价等手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。
我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。只有经济发展，行业就能持续发展；只有回归理性，行业才能真正繁荣；只有戴上枷锁，房地产才能真正满足人民对美好生活的需要。展望未来，我们相信，新时代是房地产“最好”的时代。
2017年，在租购并举政策春风下，各个区域、各家房企争相布局长租市场，有提前落地的万科泊寓、世联红璞、链家自如等，亦有目标远大的保利瑜璟阁、诺雅、龙湖冠寓、碧桂园碧家等新晋品牌。
▲备注：选取流动人口较大的城市统计，标“*”为租赁试点城市，数据来自wind，保利投顾研究院整理
长租公寓：风口已至，聚焦中高端人才、大学毕业生客群。
长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场，定位及租金水平决定其主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。根据各城市大学在校生数可大概估算出城市长租公寓的市场潜力，武汉、郑州、成都、南京、广州、北京、上海的大学生在校人数规模居前列，此外深圳作为中国经济活力最强的城市，其对全国高端人才的吸引力较强，这些城市无疑是布局长租公寓的最佳选择。当前长租公寓正处风口，房企、资本方纷纷介入，在房源、客源的争夺上将更加激烈，目前多数公寓运营仍处前期投入阶段，长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。
城市更新：聚焦城市级差物业，物业改造叠加服务升级。
当前，核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心受线上电商冲击，经营难度、空置率提升，核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业，通过重新定位-合理改造-再运营，实现功能的升级优化、提升物业价值，存在大量的潜在机会点。
▲数据来源：保利投顾研究院整理
2017年，沉寂多年也被期待多年的REITs，终于有了突破性进展，标准化的公募REITs已在路上。
首先，地产金融手段丰富，全方位助攻“大运营”。“大运营”离不开地产金融提供“资金弹药”，2017年围绕经营物业的金融方式蓬勃发展，贯穿“建设-运营”两大环节，包括：打破集体土地资本化障碍、银企合作压低资金成本、Pre-REITs前端物业培育、资产证券化扩充融资渠道。同时，继2017年多单权益型类REITs的落地，标准化REITs的进程也不断加快，将打通最后的“退出”环节，猜想2018年标准化REITs或将在公租房和基础设施领域破冰、并在部分城市完成试点，2020年前全面铺开的可能性大。
其次，REITs本身：重资产持有经营，投资和运营是两大核心。REITs虽为原物业持有方打通了资产“退出”环节，但其本身实质仍是重资产的持有经营，专业运营带来的资产增值是重要收入来源。以美国四大公寓REITs为例，房产和地块资本增值利得的部分占整体毛利润达3~5成，EQR资产增值收益更是基本与管理运营收入相当。对重资产持有经营的REITs来说，投资、运营是两大核心要素，决定了REITs本身的价值。从美国一级市场REITs的估值方法可看出，估值是REITs运营端的租金管理收入和投资端的资产增值的折现。
而投资、运营两端并非割裂，高运营水平既保障了REITs所要求的租金和管理回报，也打通了REITs资产的增值通路。以新派和EQR为例，前者通过持有-改造-运营北京森德CBD公寓，4年内实现3.5倍的资产增值；而EQR则凭借自身品牌和专业管理，先将喜达屋资产包成功运营，在出售时，其交易内部收益率达到11%。
REITs推出，给予开发商和服务商更灵活的“轻重模式”选择，将使得投资、建设、运营环节的角色分工更加清晰，给予各个参与主体选择“轻重模式”的灵活空间：一是打通经营性物业退出渠道；二是物业对接REITs后，持有REITs份享有经营和资产增值收益，保持相对控制权；三是输出运营品牌和资产增值服务。角色定位清晰不等于相互根本隔绝，反而在串联成命运共同体后将有更多的重叠。
REITs脚步渐近，可以预见，一个充满想象空间的大运营时代正在来临，投资能力和运营能力的良好匹配将决定REITs的规模发展速度和空间。未来，将有更多的开发商设立大运营平台，更多的服务商专注运营品牌的提升，关注各类物业的“运营+投资”，挖掘投资潜力资产、提升运营效率，真正打开REITs连接下的运营盛世。
