中国经济到现在已经被房地产市场绑架了，房地产市场不整，中国早晚出大事。
“房子是用来住的，不是用来炒的，”这一理念的提出，正是近十几年来房地产政策碎片化导致的教训，如果原有理念不扭过来中国经济没法太平。
经济转型时期是金融风险高发期
发货币是为了促进经济增长产生新产出，没有效益就是多。
现在为什么要重视金融风险？简单地来看，我想说第一个观点是，在经济下行、经济转型期间，是金融风险最容易发生的高发期。
我把1982~1999年的GDP增长曲线和美国金融危机以后2007-2009年的增长曲线放在一块做了下对比，基本都跌掉了一半的增长速度。再一次证明，经济往下走的曲线是最容易发生不良贷款，发生金融风险的。
建国初期，，从1949~2008年，60年间M2累积增长了47.5万亿。而2009~2012年4年间，因为当时推行的宽松政策干了50万亿。2013~2017年这5年，我们又干了70万亿。
也就是说，从1949~2017年，我们一共发行了167万亿，其中有120多万亿是近9年投放的。
货币多并不一定就是坏事，但是我们发货币是为了促进经济增长，为了产生新的产出，如果没有效益的产生，那就是货币多发。
2016年，全社会的杠杆率高达257%，2017年的增长势头虽有所减缓，但依然很高，仅2010~2015年，非金融企业的负债总规模平均增长了16.6%，比同期名义GDP还高了6%。
借了那么多钱，还能不能还？
看增量资本产出比，每增一元GDP所需的投资，从2010年的4.2元增加到2016年的6.7元，因此在经济增速下行的时候，持续的过多的货币投放，表现为企业销售收入下降、利润下降，必然是企业亏损或者破产以及带来的失业压力加大，就这个逻辑讲，必然会爆发风险，不爆发风险才怪，不爆发风险才不叫市场经济呢。
如果你有能力再多债务也不怕，但是如果速度下来了，就意味着销售收入下来了，进而影响到利润的减少，而利润的下滑则意味着根据原来签订的合同，你很有可能连利息都还不了，甚至可能连最起码的本金都还不上。
再加上，很多领域都是国有企业占据垄断地位，这就造成很多中小企业甚至小微企业融不到资，这时候问题马上就暴露出来。
这就是我想讲的，为什么在经济速度下行的时候是高风险易发期。
最关注的是房地产泡沫风险
当下，要尽快建立一个确立长效机制的房地产统筹研究小组。
最近，有人在微信上说，中国当前的家底能够禁得起1.5次危机。这应该是标题党，但问题是，这个危机是按照资产有多少来计算的吗？
危机是突发性的事情，传递性很快，一旦发生很多事情都来不及了。
我认为，系统性风险的爆发是个别的分散的局部的风险，在一定条件的催化下，在某个时点经过一系列环境风险传递和连锁反应，才会呈现全球性的系统性特征，但是在风险没有爆发前，不会马上形成对全社会资产负债表的“缩表”效应，风险一出来，马上资产负债表就会缩水。
我们整顿不过来就是没有经过一次缩水，说心里话，是慢慢的还是让它缩水。有些重组了，有些破产了，有些市场出清了，那不就是退出市场了嘛。那它的负债、银行贷款以及银行不良资产就增加了，资本金就减少了。
这就是资产负债表连续缩水的过程。
我认为当下不会马上形成资产负债表缩表效应，不会对宏观经济总量如GDP、总需求、总投资、破产、实业等宏观指标，形成直线下降的重大冲击。
现在不像1929~1933年的美国经济危机，失业率突然提高了2位数，GDP也以2位数的速度急速下降，中国没有爆发经济危机之前，这些还都是看不出来的。
那么风险在哪里？
根据经济学理论和各国危机的教训风险隐患，可以从两个角度思考：
第一，从宏观数据变化中寻找蛛丝马迹；
第二，从影响货币支付链中断时链条上的相关产业、局部数据的分析中寻找线索，顺藤摸瓜，从而把握大局。
从分析中能感觉，它不是现实的，马上暴露的风险。
我最关注的仍然是房地产泡沫风险。
在中国，涉及到房产的贷款和人到底有多少呢？
从授信的品种分析，涉及房子贷款的有房地产开发贷款、房产企业贷款、按揭贷款，2016年底仅房地产开发贷款和按揭贷款就有26.7万亿，占全部银行贷款的25%。2016年房价涨得快一点，2016年新增量5.7万亿，占全部新增约45%。
政策研究界经常说的银行做过压力测试，能经受得住40%的房价下降，我认为瞎扯，那又是在学外国的压力测试分析模式。
要知道，在中国，整个系统全部的银行贷款，绝大多数都不是信用放款，都需要担保抵押质押的，信用放款只占到20%~30%。
用房产、厂房、土地做抵押贷款，占到整个贷款的30%~40%，用担保互保形式做贷款的占30%~40%，质押贷款占约30%。如果说通过同业市场，通过大资管业务的理财市场等等环节进行的房地产投资，那就更多了。
现在银行能够担保、能够抵押质押的是机器设备吗？银行根本不要。现在银行最不担心的就是土地和房子，因为他们都很值钱。所以真正和房价、地价相关的贷款占多少？我估计就70%左右，甚至更高一点。
在这样的背景之下，房价也属于资产，如果资产价格一跌，跌掉10%、20%，这意味着什么？很多银行贷款就还不了了，贬值了都，很多涉房的贷款和融资究竟有多少？从这一角度讲有没有泡沫？
房子是用来住的，不是用来炒的。这是近十几年来，房地产政策碎片化导致的教训。，不扭过来中国经济没法太平。
实际上，中国经济到现在已经被房地产市场绑架了，我2009、2010年说中国房地产市场不整，中国早晚出大事。
长效机制迫在眉睫
首付怎么办？税收怎么上？利息增值怎么定？
在北上广深，尤其是北京，教育资源集聚，拥有全国最有名的重点学校，比如实验二小、人大附中、清华附中、北大附中等，为了不让孩子输在起跑线上，很多家长不惜成本也要争取就近入学，想进入这些重点学校，就要有户口，要有户口就要有房子，自然而然的就推涨了房价。
面对这样的状况，靠房价政策能调吗？那根本不是房价政策的问题，那是教育政策的问题，是教育公共资源怎么分配的问题。
所以，房地产长效机制要包括很多内容，而现在的问题是这些长效机制什么时候能出来？这些长效机制内容相互之间又要如何配合？
到现在，我个人感觉还没有一个统一的部门在研究，所以我在内部呼吁，尽快建立一个确立长效机制的房地产统筹研究小组，，、银监会、发改委、财政部等几个部门共同研究一项项政策怎么出，目标就是长效机制，眼前有的是短期效应，但是每一项短期效应不能违背长效机制。
不能头痛医头，脚痛医脚了，绝对不能这么干。
谁欠债谁还，
这样才能彻底打破道德风险，打破市场上不正确的幻想。
面对存量风险要怎么办？目前已经看到的四个原则值得参考。
目前已经看到的已经发生的四个原则：
1、止血原则
因为法规不健全而产生的风险，尽快完成法规进行整顿，堵住漏洞，边立规矩，边化风险，坚决做到存量风险只减不增。
比如说P2P，马上停下来，不让它乱七八糟的干了；比如说地方债、网络贷、大资管，现在纷纷在出文件，或者是出政策规定，这叫止血原则。
2、共担原则
产生的损失谁欠债谁还，，万里长城决不能退后一步，不能出现一个缺口。
这个我们1997年处理金融风险很有经验，，那就没完没了，整个社会就会出现道德风险。
所以在这个问题上，一定要教训市场，教训老百姓，教训地方政府，教训金融机构，谁欠钱谁还，还不了卖东西也要还，让他家破人亡也得还，。
当然我们也有原则，并不是说就不管这个事了。
比如处理农村合作社，很多地方高息揽储、非法集资，最后把他们都关了，关了老百姓就要闹，要求返还利息（有些人早就把本金赚回来了），这不可能。我们可以按同期银行利息予以补偿，但如果你还要闹，那对不起，直接出动警察维持秩序。
这事你本就不应该做，银行在这儿，你不去银行存钱，跑到那些不知底的机构存钱，何况几年来你本金都已经收回来了。
所以，谁的孩子谁抱，还不了卖东西，你也不准借钱，这样才能彻底打破道德风险，打破市场上不正确的幻想。
3、成本原则
针对地方巨额债务的还本付息压力，为了降低利息成本，又是化解增量风险，又是化解存量风险，那怎么办呢？
债转股，债券置换，这已经在做了，把长期债券变成短期债券，，，这一下子省了不少钱。
4、时间原则
我认为中国十三五时期经济保持6%点几到7%的增长还是可以的。如果能够保持5%，5.5%，6%的增长是绝对的高增长，高增长意味着有收入，包括财政有收入。
因此从全局看，我们只要把新的债务成本压在一定的低谷以下，比如说压在6.5%到6%的增长，压在6以下利息成本，从长期看，我们就具备稳定的还债能力，这就可以慢慢化解风险，存量风险存量化，增量风险想办法控，慢慢的化解风险。
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