生于1988年，今年的光谷三十而立了。
大家总说“三十年河东，三十年河西”，我想这句话用在光谷这个地方可以说是非常合适，几年之前光谷在大家眼里还是一个城乡结合部，但现在都说他是“宇宙的中心”，虽然有点夸张，但也足以证明光谷的变化之大。
在我看来，光谷可以分为光谷核心、光谷东、光谷南三个区域，而光谷核心又可以分为民族大道商圈和关山大道商圈，后台很多小伙伴都对关山大道商圈很感兴趣，所以今天我就来写写关山大道商圈，正好查资料的时候收集到了光谷南，就并在了一起，同样，内容比较丰富，希望大家能认真看完，就说这么多。
关山大道篇
1 路网：光谷的核心产业轴 区域内的黄金大道
来源 | 百度地图
光谷核心最重要的三条纵向道路就是民族大道、关山大道和光谷大道。关山大道宽70米、长5公里，北起珞喻路华中科技大学正门、南接三环线，沿路企业、商业、写字楼多，区域内交通条件、周边环境和配套设施都已经非常完善。
2企业：企业云集 占据光谷商务半壁江山
说到关山大道就不得不提位于关山大道上的光谷软件园，光谷核心的发展也离不开它，软件园入园企业达百余家，员工规模近万人，到后来的光谷创意产业基地、SBI创业街等，关山大道企业汇聚、商务写字楼林立，浓厚的商务氛围优于光谷其它商务区域。这里企业也几乎占据了光谷商务的半壁江山：例如华为、斗鱼、海康威视、中冠信息、思特沃克、尚德机构、青藤云安全等名企。不过也正是因为企业多，所以光谷核心聚齐的人群也多，购房的需求也比较大。
图 |光谷软件园
3商业：关山大道成光谷商业第二聚集地
图 | 规划图
以前我们在光谷逛街只能去光谷广场的步行街、世界城、国际广场等，但现在在光谷逛街就方便多了。从光谷核心的规划图可以看到，光谷的商业（红色区）主要围绕在光谷转盘和关山大道，转盘有光谷步行街、光谷世界城等这些开了教久的大商业体，而关山大道有光谷天地、保利广场和新世界K11，这些都是近两年才开业的新商业，而且在目前建设中的项目例如泛悦城、中建大公馆也都带有大体量商业，由此可见关山大道是第二个商业聚集地，生活便利程度非常高。
图 |光谷新世界K11
4交通：出行交通工具种类多
关山大道上因为居住的居民多，又是光谷的核心主干道，所以公交线路自然不少，此外关山大道上有T1有轨电车，但市中心也正是车流量多，所以关山大道上高峰期偶尔会堵车。另外2号线南延线在关山大道口设有华科大站，地铁目前正在建设，预计将于2019年1月（春节前）通车，11号线东段二期也将在光山大道与雄楚大道交汇处设有一个站点，另外远期规划的13号线也会在南湖大道与关山大道路口设置站点，届时关山的交通会改善很多，居民出行也会更加方便。
图 |行驶中的T1线
图 |南延线正在施工中
4教育、医疗配套成熟 生活无需担忧
光谷核心因为成熟小区多，发展已经非常成熟，中小学资源也是在不断增加，特别是关山片区教育资源要更丰富一些，光谷一小、光谷二小、武汉光谷实验中学、关山高中、华中科技大学等都是比较有名的学校。例如光谷第二小学，又名“华中师范大学附小万科城市花园分校”，学校办学性质为政府办学，是武汉东湖开发区的一所公办学校，由湖北省和武汉市示范学校华中师范大学附属小学全权负责管理。光谷实验中学学校现有教师128人，其中特级教师1人，且拥有东湖开发区初中学校唯一的名师工作室，高级教师33人，市区学科带头人19人，市区优秀青年教师8人，研究生27人。华科技大学是全国重点大学，国家首批“双一流”、“985工程”、“211工程”、“2011计划”重点建设高校，可见教育资源师资力量都是比较强大的。
对比民族大道，关山大道上的医疗资源要更多一些，湖北省中医院和武汉市三医院都位于关山大道上，是有名的三甲医院。
图 |武汉光谷实验中学
图 |华中科技大学
4房源：各楼盘集中驻扎关山大道
据统计，目前光谷核心区域内的新房住宅项目有9个，分别是泛悦城、琨瑜府、世界城香榭丽舍、保利时代、中建大公馆、正荣紫阙台、清江山水九程、泷悦华府和金地天悦，其中有7个都是位于关山大道上。
关山楼盘情况一览
其中除了世界城香榭丽舍和正荣紫阙台是纯新盘项目外，其余都是老盘。从位置上可以发现除了泷悦华府和金地天悦不在关山大道上，其余项目均在关山大道沿线上，从价格上看光谷关山大道上项目的毛坯备案价都基本在2万元左右，目前备案价最高的是中建大公馆，毛坯备案价22000元/平米，不过这次中建开盘因为2栋楼的户型原因没有人日光也是让人意外。
泛悦城、琨瑜府、世界城香榭丽舍这三个楼盘可以说是邻居，都位于关山口华科大对面，三个项目周边配套一样，也都带有大体量商业，所以区别上就是楼盘的品质与个性化的，泛悦城有地标写字楼，琨瑜府有规划公园，世界城香榭丽舍则是小户型居多，所以泛悦城、琨瑜府偏改善型，世界城香榭丽舍则更适合刚需或投资。
保利时代最大亮点就是自身配套的保利广场，以及学区优势，前面交房的业主都是对口的光谷一小。
优势：
1. 配套成熟完善，商业、医疗、教育资源已非常成熟
2. 交通方便，有BRT、有轨电车以及地铁
3. 楼盘定位高端，比较注重品质，适合改善购房群体
4. 企业多，就业机会多，高薪人群多
劣势：
1. 交通虽然方便，但是车流量大，时常堵车，环境不如远城区好
2. 价格相比其他区域要高
3. 处于市中心，比较嘈杂
小结：关山大道无疑是光谷比较成熟的区域，从衣食住行各角度出发，这里的配套完全能满足你，但是也正是因为这些便利的条件，加上这边工作的人多，光谷核心区域的房价一直是领头羊，加上聚集的在这里的都是品牌开发商，楼盘品质，装修等都是较高标准，所以价格会比其余区域要高一些，所以入门的门槛比较高。这边新房主要面对的也是对楼盘品质有所要求，偏改善型高端人群，在此区域有购房打算的购房者在配套条件差不多的情况下可着重看一下楼盘品质等特色。
光谷南篇
1区位：位处光谷中央商务区黄金轴线延长线 地理方位不可撼摇
光谷南东起光谷大道—沪蓉高速，西至民族大道—汤逊湖，北接三环线，南接外环线，在地理位置上，光谷南是光谷以南区域，包括汤逊湖、藏龙岛、大学园和金融港4个板块。
光谷南在光谷中央商务区黄金轴线延长线上，以关山大道为轴心的“三纵”（民族大道、关山大道、光谷大道）向北连接光谷北区域，向南联通光谷南区域。
图 | 光谷南区位
2企业：四园一港扎根光谷南 高科技人才云集
光谷南板块内，汤逊湖北岸隶属于东湖高新区，区内分布着四大科技园+一港：长城科技园，武汉理工大学科技园，华中科技大学科技园，武汉大学科技园，光谷金融港。这一片的房地产业中，商务楼明显比汤逊湖南岸的多。而相对于汤逊湖北岸，其南岸隶属于江夏区，集中着大量的住宅和厂房。
3交通配套：公交为主有轨电车为辅 明年初2号线延长线助力
1、公交：405、732、903、718、758、789、759等公交线路是光谷南的居民日常出行最常选择。
2、有轨电车：有轨电车T1和T2都集中在金融港周边，南北向的T1线由一段单环线和一段双线组成，单环线经关山大道、珞喻路、珞雄路、步行街北路围合而成，线路长度为2.565公里，设站4座。双线起点位于关山大道东侧，沿关山大道东侧、三环线南侧、光谷一路路中、光谷大道北侧走行，终点位于光谷大道北侧。
东西向的T2线西起汤逊湖城铁站，沿天恒路、大学园路、三环线、武黄高速、神墩五路、光谷七路走行，终点位于光谷七路与九峰一路相交处，覆盖大学园、金融港、二妃山、光谷、生物医药园、未来城启动区，支撑518平方公里的大光谷主轴外扩。
图 | 有轨电车T1、T2线路图
3、地铁：穿越整个光谷南的轨道交通2号线南延长线已开建，预计2019年春节前通车。2号线南延线（光谷广场-佛祖岭）经过的是目前光谷人口最密集的区域之一，衔接光谷广场、光谷一路、光谷火车站、光谷金融港和光谷南片区，同时也衔接了11号线东段、光谷南区域的有轨电车T1线路，以及通往光谷南汤逊湖/庙山片区的有轨电车T2线路，是光谷片区目前最重要地铁线路。该线路的通车将极大缓解光谷人民出行难的局面，也将一定程度释放光谷广场地铁站的巨大人流压力，对光谷区域发展和人民生活有着极其重要的作用。
图 | 地铁2号线南延长线
此后，光谷南将汇聚地铁、有轨电车、快速公交等各种出行方式，加上四通八达的高架桥等城市路网，30分钟畅达武汉三镇。
4商业：超大商业永旺定址佛祖岭 商业配套日趋完善
光谷南靠近光谷天地、金融港、纸坊城区，周边成熟的社区也较多，商业和市政配套较为完善，庙山片区更是拥有武商量贩和中商平价两大商超以及罗马春天奥特莱斯，光谷永旺也最终选址在佛祖岭，整个区域的宜居氛围相对良好。
5教育：多所名校扎堆 教育资源丰富
光谷二小、光谷实验中学，华一寄宿学校、武汉外国语学校美加分校，武汉海淀外国语学校、武汉枫叶学校、华师一附中等均坐落于光谷南片区，教育资源丰富。虽然多为贵族学校，学费高昂，不过有总比没有强。
图 | 光谷南部分学校图景
除了这些，光谷南还囊括了包括湖北经济学院、武汉传媒学院、软件工程职业学院、武昌理工学院等高校。
图 | 光谷南部分高校图景
6医疗：人民医院落户光谷南 四大医院辐射光谷
光谷之前医院资源缺乏，后来随着外来人口的不断增多，光谷经济的不断发展，越来越多的医疗资源往光谷汇集，目前光谷南有武汉大学人民医院光谷分院，光谷东有同济医院光谷分院、光谷核心有武汉市第三医院、湖北省中医院光谷院区，四大医院辐射整个光谷，医疗配套逐渐完善。
7生活配套：湖景资源丰富 环境优美宜人
坐落于光谷中央商务区黄金轴线延长线上的光谷南，大都被大大小小的湖泊环绕，因此，光谷南大部分的住宅都是沿湖而建。其中，亚洲最大的城中湖——汤逊湖也在此区域，那里烟波浩渺，湖景秀丽怡人，是整个光谷区域景色最美的地方，所以环境因素是光谷南版块内一个比较突出的卖点。
图 | 汤逊湖湖景
除此之外，藏龙岛湿地公园位于江夏区藏龙岛科技园，被批准为国家湿地公园试点，与东湖国家湿地公园比肩。位于江夏区藏龙岛科技园，包括杨桥湖、上潭湖、下潭湖、玉叶滩、明星林场等区域，有“藏龙八景”、“杨桥湖二十四桥”等景观。
来源 | 百度图片
8房源：庙山、藏龙岛片有盘加推 光谷最后的价格洼地
目前，光谷南已集结了保利、金地、当代、中海、联投、雅居乐、广信、碧桂园等多家品牌房企，区域价值也在不断攀升。近期，光谷南中，庙山地区和藏龙岛地区都有房源可加推，庙山的均价在11000-12000元/平米左右，藏龙岛的均价在10000元/平米左右，可以说光谷南的这两个地区是光谷最后的价格洼地。
5、6月份加推楼盘：
武汉雅居乐花园：预计5月底6月初加推1、2号楼89-115平高层，8、9号楼108-143平复式，预计均价12800元/平米。
招商东城华府：预计6月加推G13-G15号楼86-169平高层，预计均价16000元/平米。
广信万汇城：预计5-6月加推，已遣散销售团队，推出户型不明，楼栋不明。
泊樾府：1、6、7、8、11号楼约109-160平毛坯房源在售，均价10000元/平。
优势：
1、目前光谷片区新房价格洼地，价格便宜且湖景资源较好；
2、教育资源丰富，多所贵族学校坐落于光谷南片区；
3、楼盘定位刚需，比较适合刚需人群居住；
4、金融、科技人才云集，素质高包容性强。
劣势：
1、夏季汛期片区容易淹水导致停水停电；
2、目前主要自驾及公交出行，有轨电车是鸡肋，出行费时费精力；
3、藏龙岛、庙山无地铁覆盖，出行仍然艰难。
今天内部群在讨论，关于武汉是否还适合投资买房，虽然我没有参与讨论，但其中有几位群友的发言我很赞同，我把大意简要梳理一下分享给大家：
武汉目前是在不断扩大自己的身围，发展中，但政策影响短期不会出现很大幅度的涨，所以投资买房抄底武汉已经不现实了。
也有人问刚需买哪里好，潜力哪里大，我就很想问一句，你这个刚需简直一点都不刚啊，如果够“刚需”，为什么还挑三拣四？
最后回到标题，大家觉得光谷凭什么被称为宇宙中心？可以在下方留言讨论。
END -
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武汉今年的风口，为什么在鄂州、在汉川？
始于恐慌，陷于房产，终于阶层，归于平庸。
中介混水：触手可及的钱和触不可及的明天
南湖人别急！今年之后，这里将成为武汉最宜居的地方！
像专业人士一样看户型图！买房千万别被这些误导
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热门房产问答
1
问： 作为高学历外地刚需，同属于光谷区域，光谷东房价快两万，光谷南却只有一万多，未来这一块会有什么改善的地方吗？
再就是，投资三环内的房子，未来回报收益比例要低于投资三环外。不仅收益差不多，现在的投资成本也少很多，怎么看待这个问题？
在武汉14年-17年内投资的房地产，想要价格翻一番是小概率事件，但是在光谷的任何楼盘，其涨幅绝对大于武汉平均涨幅 。
对于高学历改善型刚需来说，购房是家庭财富结构的改变，不仅仅是住房面积的简单增加，光谷南和光谷东的差别也是很明显的。
买房属于社会财产的二次分配，社会固定资产投资价值会通过周边房价表达出来，正所谓马路被挖开一次，房价就会增长一次。
政府在光谷东这一块的规划比光谷南多，这些都是短期五年之内能够看到显著发展效果的。
在有房票的情况下投资不动产，是比较明智的。在中国，房子是老百姓用来抵御通货膨胀最好的方式。
从以往数据来看，近郊的不动产增值速度往往超过市中心，这些区域对一些利好措施有非常敏锐的嗅觉，房价就是其中很重要的指标。
主城区房价的大幅度提升一般是因为城市级别的规划影响，所以，有时候便宜就是价值点所在！
2
问： 本人是武汉本地人，有多套房，现在考虑投资商业地产，跟住宅比有没有投资价值？
一般投资商业地产的前提是没有房票。
我建议投资的顺序为：
1
具有类住宅性质的公寓，最好是5.2米层高以上的loft，合理价格为周边住宅的90%左右。
2
平层公寓，合理价格为周边住宅的70%左右。
3
总价为250-300万以内的门面，底商最好，不建议考虑专业市场。同时需要注意的是，衡量门面价值的并不是地铁，而是小区域内是否够成熟，能否吸引周边的社区过来消费。只有一些城市级别的建筑可以吸引三镇的人过来消费，即使该区域地铁再便利，不能吸引消费也是无用的。
4
写字楼，但是武汉的写字楼偏贵，一般是周边住宅价格的50%较为合理，但是武汉约70%。
3
问： 作为一名外地人，想问一下武汉楼市市场2018年会不会不如去年景气，涨幅周期变长，现在还该不该买房？
答：
2018年是去杠杆的一年，房贷利率不断上涨，还不是终点，资金不充足的情况下，还是要考虑自身能力，合理利用高杠杆。
资金充足的情况下，建议购入以武汉中心为原点，半径二十公里以内的房子，即四环线以内的房子。尽量少的使用高杠杆购房。
答：
如果你纯投资，可以不限于武汉，周边城市也是不错的选择，当然这个是根据自身情况决定的。
并且，投资的时候，要考虑房子有没有人租，回报周期太长的话不建议，一般25-30年收回租房的静态投资是比较合理的。如果不讲静态投资价值，只讲房屋升值，就是一个庞氏骗局。
既然选择投资房地产，就要比一般人更有魄力和前瞻性。
4
问： 本人有五套房，该不该卖了其中的几套？现在加息，听说可能会加到8%。
房产税迟早是要来的，如果房子的出租金额可以抵扣房产税，那可以继续持有，否则就要置换出来。
根据数据统计，在武汉，如果户均超过四套房，是可以考虑出手的。同时参考一个指标，区域内每平方公里导入人口大于五千的可以持有，房子所在的区域小于这个数字建议出手。
5
问： 如何看待花山和光谷中心城的区别？
两者都是光谷东部，在14、15年的时候，花山的房价是高于光谷中心城的。
但是这两年花山发展劲头不如光谷中心城，产业和人口会推动区域的发展，很多大学都扩充到花山那边，这对其影响更大，加上之前的规划，短期来看，花山发展还是不错的。
但是从长期来看政府对光谷中心城的规划更有前瞻性和世界性，给予了很高的战略地位。未来，光谷新中心城配套更加完善，发展更有前景。
6
问： 是否可以将关山大道的房子换成光谷中心城的房子？
鲁巷的商务功能向关山大道转移，这一块已经形成了较为成熟的CBD，是市场的选择，也是规划的梳理。
但是规划的转移是有梯度的，往往是城市有机生长的典型特征，光谷中心城的发展还需要时间的沉淀，建议可以将关山大道的房子暂时保留作抵押，借点钱去买光谷中心城的房子。
7
问： 从房地产从业者的角度来看，光谷片区土地储量少，新房供应量减少，客户会不会外溢？今年光谷区域大概发展趋势是怎样的？
光谷片区房价梯度是十分明显的，如果刚需多了，供应不足的情况之下，肯定是会外溢的。武汉其他板块也会吸引光谷的客群，只要基础设施配套完善，不一定要在光谷置业。
同时，大资本的进入、城市级别的商业和产业都会推动区域房价的上涨，要根据大趋势判断城市的发展，不能局限于自己周边市场的变化。
需要考虑土地的供应这个大前提，武汉住宅土地供应每年以30%速度递减， 光谷差不多为20% ，住宅资源会更加稀缺。
在我看来，光谷人口不断增长，住宅需求趋势是在不断增长，不管是光谷东还是光谷南，两边市场火爆都是肯定的。
8
问： 武汉房地产市场进入存量房时代，流通性会不会变小？
其实现在武昌区已经进入存量为主的时代，二手房交易指数是十五个行政区最高的，并且，流通性不能一概而论，要视区域而定，产业基础好，交通配套完善，流通性也不会差。
9
问： 武汉发展方向将会以摊大饼方式，还是小而美方式？又如何与周边城市平衡共存？
现在武汉的发展，三环和四环正在以摊大饼形式发展，内环不是。只有配套完善的地方才有资格摊大饼，但是成本太高，不是那么容易的。
同时，以小而美发展也是也不可能的，武汉本身对自己的定位就是超级大城市。码头文化和租借文化对武汉有很深的城市意义，沿江小而美的特色主要体现在空间格局上，武汉独有的长街小巷，但是随着开发，也越来越少。
10
问： 长江新城和光谷中心城，哪一个更有投资价值。
其实这两者在相同时时间段之内，是没有可比性的。
首先，长江新城总规划还没有出台，这还是有待想象的区域，人为的被开发商拔得很高。
但是光谷中心城未来的规划已经出台，在这点上面就领先很多。但是像长江新城已有的海绵城市、综合管廊这种理念，这里就没有。区位的发展靠砸钱可以改变，但是物业和埋在地底下的东西是难以改变的，未来的竞争可能就赢在房子本身质量、物业等内在的东西。