二环里老破小换航空港区远大新,到底值不值得?

哈啰大家新年好！经历了一年中最长的一个假期，大家有木有过得特别舒心？但是大嘴表示，过年真是多事之秋啊！

这一切都要从大嘴的远房亲戚雯子说起。雯子和大伟去年年底刚领证结婚，但还没有买婚房，暂时和大伟父母一起住，所以今年过年两家人见面，买婚房就成了重要的议题。

但在买婚房的问题上，大家出现了很大的分歧——小两口工作都在港区，所以俩人想就近买一套，工作方便，价格更便宜，新房住起来也舒适；而两边的老人都是郑州“西郊土著”，想让他们把房买在老中原区，虽然周边几乎没有新房，但可以买个二手房，这样以后照顾他们生活也方便。

虽然能理解老人们的想法，但雯子和大伟也坚定地向他们表示，房子不买则已，买就肯定不买西郊的老破小，必须是港区的远大新。一时间，原本喜气洋洋的家里，气氛顿时尴尬不已。

其实这样的争执不在少数，确实，对于上了年纪的郑州人来说，故土难离，对于他们来说，虽然老破小的社区环境员不如现在的商品房，但他们图的，就是菜场公园都在家门口的熟悉，是老邻居之间的那种情感，以及“离我妈家近”的概念，他们心里，都装着一份“舍不得”。

然而，不少年轻人对于“老破小”，并没有老年人的这些“情怀”。毕竟，如果手头资金充足，谁愿意买“老破小”蜗居？确实，谁也不想花大钱买旧货，从目前的市场来看，市区老破小普遍房龄大，环境差，户型奇葩，设施老旧，价格却并不便宜，对于年轻人来说，住在这里何谈生活品质？

不过，老破小能够屹立楼市多年而不倒，必然有其优势。在大嘴看来，除了情怀，如今买老破小的，无非是为了以下几点：

1.现在郑州的优质资源，大多仍集中在主城区当中，尤其是教育资源，有些人买老破小，看中的并不是房产本身，而是优质资源。既然如此，那么他们首要考虑的就是性价比，而不是追求居住体验感。再加上老破小突出的区位优势，自然有人愿意出手购买。

2.老破小老破小，小自然也是其突出的优点之一。由于年代的原因，老破小当中不乏40-60㎡的户型，最大也就在70-80㎡左右，对于大部分刚需客户来说，能够减轻一定的压力。

3.某些购房者在“拆迁”上押宝。当然，这种做法是不可取的，这无异于赌博行为。但是，客观上这类人群是不可避免的，所以在市场上某些区域的“老破小”消化量极大。

每个人的追求不同，向往的环境也不同。就像有人喜欢功能机的实用，有人喜欢智能手机的舒适体验，这都是个人喜好，不能强求。但时代在向前，城市也在发展，在大嘴看来，如果要在老破小和远大新之间抉择，那还是远大新吧，因为从长远角度来看，不管是自住的舒适度，还是升值的空间，远大新都要更胜一筹。

至于老破小的上述优点，随着时间的推移，资源的分布正在不断均衡，再加上新城区的商业、学校、交通和住宅，往往规划更好，尤其是近年来快速的地铁建设，因此，在正在，新城区的远大新正在不断超越老破小。

大嘴你好，请问该如何说服爸妈卖掉老二七区自住的老破小？房龄差不多三十年，地铁口，离二七商圈也不远，但是没有电梯，环境也很差。想给他们置换一套二七新区的新房。他们觉得地段好舍不得。如果要置换，是现在出手还是再等等？

答：俗话常说，“家有一老如有一宝。”但是在房地产这个圈子中，这句话并不绝对。向你们家这套老破小，虽然地段很好，但是放在市场上，竞争力并不强。

所以如果想要说服你父母，那就拿收益去诱惑他们吧。和父母分析一下现在的市场情况，告诉他们如果卖掉这套老破小，在有潜力的区域换一套新房，同样的时间里，增值的速度能够更快。

除此之外，还可以告诉他们，虽然地段是很重要，但随着城市框架的拉伸，地段地段也是在日益变化发展的。最简单的，就是郑东新区房价的变化，十几年前，谁会想到这片没人愿意买的区域，会成为郑州房价的顶端呢？

区域随着城市的发展，地位随之不同，因此不要将目光局限于当下，对比之下，肯定还是新的房子新的区域，将来的发展空间会更好一点。

但如果他们舍不得的是情结，那还真是没有办法了。因为就算是你想就近置换，你所说的区域，恐怕是很难了，这里几乎都是类似的老破小，没有更好的房子。

如果决定置换，还是建议尽早置换。虽然现在郑州新房和二手房的价格出现倒挂，但二手房卖的价格并不会太高，也不太好卖，所以旧房可以尽早挂出去，为置换做准备。同时，由于可置换的区域新房限价，房价也不高，新项目也比较多，可以多看看。

别觉得旧房贱卖可惜，想等二手房价格起来再卖。就像上面所说，同样的时间里，新房一定比二手房涨起来的更早，而且涨得更多。所以还是当机立断为好。

想提问大嘴，我爸妈今年都退休了，目前名下只有一套小产权房自住，怕钱贬值，想把手头的30万买房投资。我想让他们买航空港区的房子自住，把现在这套老破小租出去，不过交房需要三年左右；但是爸妈想买一套二手房出租，房子是现成的，租金收益更多。究竟哪一个选择更好？如果在港区买房，以现在价格买升值空间还大吗？

答：这个问题要看怎么想了。如果在市区买的是住宅，住宅拿去出租，回报率是不高的。而且即使你们买的是二手房，出租对装修的损毁程度也是很高的，如果以后你们想收回自住，室内的装修可能面目全非了。另外，装修上的损失可不是每年的租金能算回来的。除非有一个很好的租户，不然不建议这么做。

所以在大嘴看来，如果二选一，还是在航空港区买套自己满意的房子。因为，跟房价的涨幅相比，三年的出租回报率真的算不上什么。比如上一波行情里，2013年港区商品房均价5300元/㎡；2016年2号线未开通之前均价6800元/㎡，开通之后，北港房价直接飙升至11000元/㎡左右，半年时间几乎翻番。

至于航空港区的升值空间，这个不需要担心，作为中国中部最重要的航空港，航空港与郑州“米”字型高铁的有机连接，将使郑州成为全国最重要的交通枢纽，并且没有之一。这样的区域，前景当然是很好的。

不过虽然港区的未来是很好，但这个未来需要长期的时间来兑现。所以如果要在刚去买房，一定不能心急，耐心等待后续不断完善发展，各种生活配套落地，并导入大量人口，才能真正意义上巩固区域的土地价值。

大嘴你好，我和对象准备今年结婚，但是由于囊中羞涩，婚房首付只有30万，考虑到我们都在高铁站附近工作，对象想在中原区买一套二手房，有地铁上班方便，学校也不错但是我还是想买远一点，哪里比较好呢？

答：诚然，坐着1号线去上班很方便，中原区也有很多不错的学校，但以你们30万的首付，想要买同时符合这两个条件的房子，要么选择买一个50-60平的小户型，要么选择房龄二三十年的“古董房”。如果只是为了这两个因素，牺牲了以后的居住体验，难免有些得不偿失。

因此大嘴建议，既然二手房都看到中原区了，何不考虑一下管南片区的新房呢？距离工作的地点更近，而且价格也更便宜，目前管南片区新房的价格在1.3万-1.4万/平左右，就算是首付30万，也能买一套70平左右的两房，比老城区的老破小住得舒服。

而且管南片区大部分项目不仅靠近已经通车的2号线，还多为品牌房企，如永威、鑫苑、绿都等，根据以往的经验，配套的学校也都不错，比如绿都澜湾已经签约的伊顿国际双语幼儿园、创新街小学、还有郑州八中，都是郑州比较有名的学校。

所以综合来看，除了新房需要等待交房这一个影响因素，即便手中资金不多，买管南片区的新房，也比中原区的二手房要更合适。