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买房真能抗通胀?地产商说了句真心话!惊呆了!

漫步金融街 2019-06-17 00:09:31



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版权: 来源 综合《房地产经济学 ABC》 作者 陈淮、澎湃新闻、互联网


买房真的能抗通胀吗?


听过一句话,「便宜的房价永远在昨天」。从 2008 年到 2018 年,北京房价从 12479元/㎡ 涨到 62957元/㎡,房价足足涨了 5 倍!十年一晃而过,多少人徘徊在「买」、「不买」的当口,而房价蹭蹭向上追悔莫及;又有多少人庆幸自己当年果敢出手,如今资产翻番笑看潮起潮落。乍一看,房子似乎是最好的投资品,不仅增值,而且远远跑赢物价上涨。但这只局限在一二线城市,你去三四线城市买套房试试。在2011 年泡沫破灭前,鄂尔多斯的房价均价已经达到每平方米 1.3 万元左右,有的地区甚至突破每平方米 2 万元,崩盘后一度跌到每平方米  3000 元上下。这样看,你还觉得买房一定能增值,能跑赢通胀吗?


在人们通常的认识中,通货膨胀就是物价上涨,通货紧缩就是物价下降。从一般意义上说,这个认识也大抵不错。但在严格的经济学意义上,通胀指的是货币「缩水」,也就是老百姓所说的票子「毛了」;通缩指的是货币「涨水」,也就是钱「更值钱了」。就是说,在经济学意义上,通胀和通缩指的都是货币本身的内在价值变化,或者说是购买力变化。

 

买房有没有抵御通胀的作用呢?确实有。

 

货币的币值「缩水」,是相对于实物商品的价格来说的。我们假定,甲和乙都有 100 万元,甲把 100 万元买成了房子,乙坚持持有现金。在通货膨胀的条件下,一段时期后,100万元的房子变成了 120 万元。这意味着持有 100 万元现金的乙的资产相对于房子来说「缩水」了20%。

 

▲ 中国房价被称为「世界上最坚硬的泡沫」


在通胀时,人们普遍的经济行为是「以币求货」;在通缩时相反,普遍的经济行为是「以货求币」。

 

抵御通胀时「以币求货」很容易理解。但「求」什么「货」,则有很大讲究。我们可以从普通人的角度出发做几方面的对比分析。


耐用消费品最不「耐用」,股票最不靠谱,贵金属易被炒作,长期看,房子的保值是最稳定


因为通胀的最直接表现就是日用消费品快速涨价。在上世纪 80 年代末的通胀中,甚至还有人囤积火柴。近年来,囤积食用油、洗衣粉的事例也屡有所闻。但人们同样容易明白,这是一种没有多大意义的避险行为。因为日用消费品的特点,一是低值,二是不易保存,三是事实上谁也无法把一辈子的消费品都提前买好以回避涨价。

 

大多数投资品的保值功能也都非常不稳定。大众投资常见的投资品中,股票是最不靠谱的。因为股票价格不仅取决于国民经济本身的运行状况,而且还取决于你所买的那个股票的资产质量、盈利能力等。在投资股票的案例中,有极个别暴发横财的案例。从历史经验看,在恶性通胀持续发生时,股票价格通常并不是伴随货币贬值而上涨的,因为投资者不相信经济总体运行状况急剧恶化时企业的效益反而会改善。

 


▲ 在中国股市,绝大多数散户都是「韭菜」


黄金等贵金属也不可靠。在 1949 年之前的「国统区」,确实出现过在极端恶性的通胀时一些富人抛弃纸币而专持黄金的现象。那时人们还愿意持有美元。因为在战后一段时间内,美元是和黄金挂钩的,称为「金本位制」;那时持有纸币的美元等于有美国联邦储备银行担保,美元对黄金不贬值。但到上世纪90 年代以后,上世纪 90 年代以后,贵金属的保值作用已经一落千丈。因为它们的总保有量非常有限,很容易被投机资本炒作。在过去的 20 年中,世界黄金价格的波动幅度比股票市场还大。

 

至于艺术品等,则很难成为普通老百姓的投资对象。有一种投资品在通胀时是最不可持有的。那就是债券。西方人从市场经济的经验中总结有一句「俗语」,通胀时最不可买的东西,一是狗屎,二是债券。通胀率与债券价格的反比关系,说起来话太长,我们在此不做分析。反正你记住,银行有可能因通胀率上涨而升息时不要买债券就行了。



▲ 底特律破产后,人口稀少、房屋荒废

 

现在说房子。不论从理论分析还是从国际经验看,在一个相对较长的过程中,抵御通胀和保值功能最强的,确实就是不动产。除非房子所在的城市发生了持续的经济衰退,在长达20 年或者更长的时间段内,房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。


抵抗通胀,是规避风险,不是赚钱


在国民经济正常运行下通胀也是不可避免的,买房也的确有抵御通胀的作用,那是不是说,买房一定赚钱,不买房一定吃亏了?

 

不一定。我们得明白,抵御通胀的主要含义是避险,不是赚钱。

 

▲ 买房有风险,入市须谨慎


当人们随着社会发展,逐步积累了一定的私人财富之后,「理财」就成了普遍性的需求。很多人以为,「理财」就等同于「投资」和「赚钱」。这个认识具有很大的片面性。理财的目的有两个,一是风险最小化,二是收益最大化。防通胀的含义,主要是和规避财富缩水的风险相联系。买房置业,只是和持有货币资产相比在一个长期过程中财富缩水的风险相对较小而已,它并非是一种收益最大化的理财方式。


房价上涨实际上是,享受城市化发展的红利


一般说,在一个长期发展过程中,房价总是不断上涨的。但房价涨并不一定意味着赚钱。这个道理可以从两方面认识。一是,假定你只有一套用于自住的房子,不论房价涨多高,你也并不能获得实际的买卖价差。因为从理论上说,你卖掉这个住房的卖价和你再买入同样质量的住房的买价是一样的;除非你降低居住质量,买一个差一点、远一点的房子,你才能真正获得买卖价差。二是,假定你在满足自住需求以外还有另外的住房,即使房价上涨超过了通胀率,那也未必赚钱。因为持有住房是要有成本的。例如维修费、取暖费、物业费以及可能征收的资产税等。就是把多余的住房用于出租牟利,也还要看租金回报率是否能够高于同期利率。这两个道理都是人们很容易理解的。

 

▲ 买房是融入这个城市的一种方式


那从长期看,买房子究竟划算不划算呢?还是划算的。简单说,这个「划算」主要来自于城市发展过程中的地价上涨,当人们抱怨大城市房价过高时,很少认真想过,你所买的并非仅仅是房子,而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等。城市越发展,附属于房子的居住环境和居住质量就越改善,从而房价就会越上涨。买房子,实际上具有把城市中这些方面的未来改善预先纳入囊中的意义。但这个「划算」和抵御通胀并无直接关系。


「通胀预期」不是买房的合理理由,买房本身也有风险


我们说,买房确有防通胀的意义。但「通胀预期」并非就是买房的合理理由。为什么呢?因为你得比较一下,你买房所能规避的风险和买房带来的风险孰大孰小。

 

从理论上说,具有一定存量财富的家庭才需要规避通胀风险。如果家庭收入在支付了基本生活支出以后所剩无几,那并无多少通胀风险需要规避。对于基本没有财富累积能力的家庭来说,只要收人增长速度高于通胀率,通胀对自身利益的影响就不大。

 

但另一方面,买房本身也会带来风险。近年来,很多人以为买房子的风险主要是房价的涨跌,因此经常询问的问题是「什么时候是入市的最好时机」。其实,价格风险仅仅是买房的风险之一,还有很多风险经常为人们所忽视。例如,利率变化的风险、职业及收益稳定性的风险、遇到家庭变故的风险等。当人们在不具备充分的资产累积能力和抗风险能力时,买房所带来的风险可能会远大于所规避的风险。


▲ 截止2018 年 2 月,首套房贷款利率已经连续上涨 13 个月,如果以现在全国首套房贷平均利率 5.43% 贷款 100万 元、30 年等额本息还款计算,仅利息就需要偿还约为 102.83 万元,而在去年同期所需要偿还的利息约为 81.76 万元,一年内利息支出多了 21.07 万元。


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这里我们只讲个利率风险。有过按揭贷款买房经历的人都会知道,如果你按揭贷款 20 年或者25 年,那在还款的前 3 到 5 年中,每月还款额的绝大部分在还利息。这个「绝大部分」大到多大呢?可能要超过九成。例如,假定你每月需还的「月供」是 4500 元,那在还款的前 3 年,其中大约有 4000 元在还利息。只有还到第 8 到10 年时,「月供」中利息和本金所占比重才能趋近于一半;还到第 13 到 15 年时,月供中本金才能占据主要比重。因此,在还款的最初几年,利率风险是非常大的。仍以上述例子来说,如果利率涨一倍,这个家庭每月的还款额就可能要提高到 9000 元至 9500 元。这个还款额就可能让相当多购房家庭陷入无力承受的困境。因此,人们在购房决策时,一定要仔细地评估通胀风险对自己家庭的影响究竟有多大,千万不要盲目地跟从片面的宣传,为规避一个小风险而去承受了一个更大的风险。


地产商谈楼市:房价由3万变成1.5万 这是有可能的!


在政策严、资金紧的2018年,房地产市场的表现如何?房企更看好哪个城市?未来房价是上涨还是下跌? 


3月22日,在某论坛上,几位参会的房企代表,不约而同地表示,今年房地产市场比较平稳,甚至相对来说会是一个大年。长期来看,房价将温和上涨。


“城市分化得非常厉害”


阳光100集团总裁林少洲认为,大小年讲的是波动和分化,一线城市过去这几年成交在萎缩,但是三线城市是在增长的,所以不同的城市有不同的表现,整体的房地产今年可能成交面积有可能会略微回落,但是整体上还是比较稳定的。对不同的企业来说,可能大的企业今年还是一个大年,小的企业今年可能是一个小年,行业的洗牌在加剧。更值得期待的可能是在房地产的创新模式方面,一些新型的企业今年可能会是一个大年,在洗牌的阶段,需要很多新的物种、新的业态,“所以我觉得创新型企业未来可能会是一个持续的大年”。


中城新产业控股有限公司董事长刘爱明表示,大家谈小年主要还是觉得今年政策比较严、资金会比较紧。我们看总量就不是小年。现在房地产有一个背景,集中度在提高,大企业能力很强,尽管市场比较严峻,它产出还很高,现在房企销售不上千亿都不能谈。 


另外,区域是不平衡的,公司也不平衡,产品也不平衡。另外我们看大年、小年,还要看供应是大还是小。


“搞房地产这么多年,每年都喊挺难的,但是每年大家日子都挺好,所以我觉得还是地产人自己的努力是最重要的,越是大企业越努力,这也是地产行业一个非常好的现象,给整个经济增加了非常大的稳定因素。”刘爱明说,“我是房地产的死多派,中国人口不完成一轮聚集,城市化没有结束,房价就还会涨。人口往哪里流动,往哪里聚集,哪里的房价就会上涨,这是一个很正常的过程。”


林少洲表示,从感情上是希望房价能降,从理性上房价下降很难,供求关系决定了在大城市的供应量不多,很难有新的供应,改造的成本吓人,想来的人特别多,所以最希望降的地方恰恰最没有可能降,因为还是有很多人想到一线城市,但是没有多少地。现在三四线城市的房价1万元左右其实也不高,扣掉各种成本之后也没有什么利润。“由于政策原因、经济波动原因,造成房价有一定的起落,比如说燕郊由3万元变成1.5万元,这是有可能的,但是这很有可能又是给新的一波人创造机会。现在我们的政府采取的政策非常理性,像年轻人买房的问题,我们用租赁、人才房等等各种办法解决他们的需求。未来的房地产顶多是房价不要涨得太快,涨慢一点,或者说收入的增长和经济的增长多涨一涨,等到收入的增长和房价的增长持平,慢慢的这个市场就会很良性了。”他说。


旭辉集团股份有限公司董事长林中表示,中国的城市分化得非常厉害,一线城市就四个,但是都受到了比较严厉的调控,二线城市已经分化成很多类,三四线城市的类别更多,今年肯定是有些城市好,有些城市不好。总的来说城市好有几个共同的特征,第一是城市的基本面好,第二是有没有政策支持,有些三四线城市基本面好,又有大量的棚改,第三是房价有没有过快上涨过,第四是没有新政调控,今年可能最好的就是这样的城市。


“当然不同的城市在今年会有不同的表现。作为企业应该研究不同城市的发展周期,把握发展机会,对我们来说,好的城市多卖楼,差的城市多买地,表现好我们也很高兴,回落我们也很高兴,我们就希望在不同的城市进行不同的资源配置。”林中说。


林少洲也认为,今年一二线城市的房地产市场不会有特别火爆的表现,一二线城市更多的是存量,包括租赁房、集体建设用地,非传统的产品可能会有更多的表现空间,包括一些共有产权住房,这些创新模式的产品会有更多的表现机会。三四线还会是主力供应,包括会有更多的三四线城市会完成一轮补涨、补供应、补消费的过程。


中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙说,“房价稳定上涨的趋势确实是不会变的,如果我们相信中国的城市化进程,相信我们的经济发展还不断地有财富的积累,而且中国的人口还是在增长的,它毕竟还是在上涨的趋势之中,这个趋势不会变化,至于说增长比例是多少,现在确实没法拍脑袋说。”


看好得到高铁红利的省会城市


在2017年底加入宝能集团任高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁,原保利地产副总裁余英更看好得到高铁红利的省会城市和一些比较强的三线城市。


余英说,今年一线城市肯定会比较差一点,因为好多房子能卖6万元的,只能按3.8万元的售价去卖,企业如果不是有销售的压力,或者资金链的问题,是不会卖的,所以一线城市的销售量肯定会下降。


余英在其演讲的“高铁新时代下房地产发展的新机遇”中强调,高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起,将是今年乃至未来两三年的一个最大的亮点。


余英说,“在一线城市限购的情况下,成交量可能会下降,但是二线城市的核心区以及中国高铁网的节点城市,我预计在今年三季度开始会出现量价齐升,而且这些城市的调控力度不是很大,所以是一个非常好的机会,所以个人投资建议大家要关注这些高铁站点的城市,房地产企业拿地也要关注这些城市。其中,有几个城市需要重视,它们分别是:西安、郑州、合肥、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、南宁、昆明。”


“由于中国和南亚关系未来可能的好转,昆明会从过去的一个边陲城市,变为辐射东南亚以及南亚的桥头堡,而南亚、东南亚有20亿人口,所以昆明、南宁这两个城市是很有机会的,南宁的高铁将来是要通到越南的,然后到泰国,昆明的高铁是通过缅甸到泰国的,两个高铁最后汇集在一起,最终到新加坡。”余英说,“中国的高铁网,有很多典型的米字型高铁汇集的城市,我认为今后中国城市的发展进入到典型的省会城市年代和高铁节点城市年代。而高铁没有照顾到的城市,将来可能会有很多的风险,特别是对商业地产、写字楼的风险更大。”


房价一旦暴跌,你不仅房子没了,还欠银行钱!看完惊呆了!


天下大势,合久必分、分久必合;天下楼市,涨久必跌,跌久必涨。


有房一族,特别是贷款买房的,如果房价暴跌,怕不怕?


你一定想,我不怕啊,我工作稳定收入稳定,只要按时还月供,房子就还是我的呀。房价便宜了我还不高兴?


What?!竟然如此的天真,too young too simple!


小编现在就为你揭开这个银行打死也不愿意告诉你的惊天秘密!


房价跌了,不管你能不能按时还贷,银行都有权收走你家房!房产贬值,银行要你补足抵押!


以一个香港的购房者为例,故事是酱紫的:


“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”


在香港一家律师行工作的赵先生,最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。


这是怎么回事?


明明保证月供按时交给银行,银行没有实际损失,没有违约呀。


但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白:贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。


《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:


“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。


否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。


如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”


房价腰斩,房没了还惹一身债!


这次的例子是酱紫的:


刘先生2016年买下一套100万的房子,首付30万,贷款70万。一年后,刘先生已经偿还银行本金1万元,剩余69万元。


就在那时,房价像着陆失败的火星车一样,啪叽一下,硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。


好了,银行这时候会给刘明白算一笔账:当初借他70万,是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在,房子仅值50万,但他欠银行69万。所以,请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。


要么,刘先生拿出19万存款,做提前还贷;要么,刘明白有个祖传老古董,价值不少于19万,抵押给银行。


刘先生这回是可犯糊涂了,当初为了买房把积蓄都掏光了,而家里最值钱的古董是iPhone5,上哪去凑19万呢?


银行连一声不好意思都不说,“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说,拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房,银行拍卖了40万,刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着,还欠了银行29万(69-40)!


现在,朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友,快去把合同找出来,看看是怎么约定抵押物价值不足的。


看了这些,你还疯狂的去抢着买房吗?



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