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上海有7套房、深圳有66套房又能咋样?泡沫磨灭,购房人最惨

中天嘉华财富 2019-05-30 15:15:18

导语:钱往哪儿投?正如网上的段子所言,土豪死于信托,中产死于理财,屌丝死于P2P,总有一款骗局适合你。人们最终发现,只有房产是靠得住的。但是上海有7套房、深圳有66套房又能咋样?泡沫磨灭,购房人最惨!


人口红利消失


北京年薪十万,招不来一个好瓦工。杭州,开价7000,工厂老板哀叹还是招不到一个技术工。广州,有制衣厂甚至为一线工人开出了4000元-6500元的月薪,但一个上午只收到3份简历。江西,一个鞋厂在当地3000元都还招不到工人。广西,当地请人砍一天甘蔗的话需要200元,但是一吨甘蔗才卖440元。于是,越南人就到国内来做这些工作,砍一天只需要70元。这些都是来自媒体报道。


中国目前正遭遇人口红利消失。00后比80后少了一个亿。中国80后人口为2.28亿,但是00后人口就降到了1.2亿。此外,过去三年中国已经没有了1000万劳动力。中国的劳动年龄人口(16—59岁年龄段),2013年减少244万,2014年减少371万,2015年减少487万。劳动力成本不急剧上涨才怪。比起父辈,更多年轻人也不再愿进大工厂,不愿在流水线上从事重复机械工作。他们有着更为远大的志向,比如在服务业或互联网行业工作,或从事其他更轻松的工作。或者压根就可以选择不工作。

钱往哪儿投?正如网上的段子所言,土豪死于信托,中产死于理财,屌丝死于P2P,总有一款骗局适合你。人们最终发现,只有房产是靠得住的。但是上海有7套房、深圳有66套房又能咋样?泡沫磨灭,购房人最惨!


上海有7套房、深圳有66套房又能咋样


Intel前执行董事、美国白宫前官员黄征宇前不久回国。在上海的机场,他叫了一辆车。


1、在上海有七套房的家庭,还有必要再去打工吗?


海阔天空的闲聊中,司机朋友很自豪地秀了下财力,家里之前因为拆迁的原因分到了7套房,所以,并不苛求孩子能有很好的成绩。司机笑呵呵地说:“我儿子就算考最后一名也没关系,因为家里的钱够我们家花一辈子的了。我现在开车拉客也是为了体验新事物,打发时间。”

是啊,在上海有七套房的家庭,孩子还要努力读书吗?还有必要再去打工吗?


2、我有66套房子,人都去哪里了? 


主人公是深圳南山区大冲村村民,之所以“饭都吃不起”,是因为回迁房目前才租出去5套,而且租金简直“白菜价”。66套房子的装修和家电购置都是从银行贷款,每个月要支付贷款、利息及那么多房子的物业费。


这个生活窘迫的“土豪”最后发出了天问:我有66套房子,人都去哪里了? 


一夜暴富。你说这样的“土豪”尤其他们的下一代还有劳动、奋斗的动力吗?


他只关心收租。他的主要工作就是收租。几乎没有其他。


他们已经尝到了房产升值的甜头。过去房子能升值10倍,未来哪怕再升一两倍也是极好的。还有什么能比房子更好?他们赖以生存的,就是这些物业了。这些物业的功能包括了养老、教育、医疗、下一代,以及下下代。


现在说房价有风险,人家当你神经病!


与年初相比,一套房子现在动辄跳涨100多万,京沪甚至一年上涨二三百万——工薪阶层要多少年才能挣到300万?

这不今年8月,深圳数名二手房卖主,因房价上涨不愿履行协议与买家发生纠纷,并对深圳市中院相关判决不满,聚集60余人前往深圳市中院闹访。


钱往哪儿投?正如网上的段子所言,土豪死于信托,中产死于理财,屌丝死于P2P,总有一款骗局适合你。人们最终发现,只有房产是靠得住的。


不过也有人做过分析,十年后一对夫妻将拥有6套房子。

在中国人口老龄化加剧后,祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下,大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算,第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套。


只是当房子到了烂大街的时候,有些人可能真的是穷得只剩下房子了。


因为房子不是股票,届时不是你想卖就能卖的。


如果你体验了20年前的日本,你会对此深信不疑。


两年前的中秋节,近藤大介去福冈扫墓。在郊外,他看到了一排又一排的空屋,这让他大为震惊。在《经济观察报》上,他撰文写道:


对于一个居住在东京的人来说,这样的单门独栋的房子让人羡慕不已。但是,面前的这些房子都是数十年前的建筑。时至今日,房屋的主人或是驾鹤西游,或是住进了养老院。他们的孩子们也因为房屋地理位置上的不便而搬去了市区。不过,虽然身处“鬼城”,但是仍有一家生意兴隆、分店多达26处的店铺——高山典当行。这是一家专门收购老人的珠宝和贵金属制品的“当铺”。如果老人的子女继承了这些遗产,就需要缴纳高额的税金,所以还不如趁早把这些东西卖给典当行换一些实实在在的现金。


天堂与地狱一直相隔的就很近。


今日中国制造的根基正在动摇,明日就是楼市危机。这绝非危言耸听。


泡沫磨灭,购房人最惨


市场经济从来没有例外论,只有当大潮退去的时候,才知道谁在“裸泳”,是泡沫最终都会破灭。


房地产泡沫磨灭,购房人将有多惨?


房地产泡沫一旦破灭,房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响,是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额,房子扔给银行,最多是首付款的损失?


为此,笔者仔细研读了一份《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》,该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款,与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下:“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者:


(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价),抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足,或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款,以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任,合同规定“处分抵押房地产所得价款,如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息,抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后,相关的条款内容也大同小异。


一旦房地产泡沫破灭,上述条款会有怎么的后果?


在此,举一个例子,2016年8月,赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产,银行评估价1000万元,银行贷款800万元,首付400万元。2017年8月,这套房屋市场价跌至900万元,银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款,否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此,银行没收房产,拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。最后,赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走,同时还欠下银行50万元的债务,进入名副其实的负资产状态。由此可见,房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。


最后,奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句:泡沫形成初期,请拥抱泡沫,泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候,请远离泡沫。


这10个城市,楼市最危险?


中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告(2016-2017)》。

 

根据媒体的报道,这份报告认为,目前楼市整体风险最为突出的十个城市依次是:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(限于35个大中城市)。

 

那么,今年社科院“10大城市楼市风险最突出”的这个判断准确吗?


我的看法是:仍然不靠谱!至少是不严谨。

 

既然研究报告说了,35个大中城市里,深圳、上海等10个城市的楼市风险最大,那么首先让我们看看,35个城市都是谁。

 

“35个大中城市”是个约定俗成的说法。我没有看到社科院报告的全文,新闻报道也没有说明,下面列举的35个大中城市名单,是通常大家默认的。我将名单列举如下,分成了四个小组:

 

1、北京、上海、深圳、广州;

 

2、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都;

 

3、石家庄、南昌、长沙、青岛;

 

4、重庆、宁波、大连、乌鲁木齐、昆明、南宁、海口、呼和浩特、太原、贵阳、西宁、长春、哈尔滨、沈阳、银川。

 

第一组是四大“一线城市”,第二组是今年首批被住建部点名的“二线热点城市”,第三组是随后追加的四个城市。也就是说,前三组20个城市,都被列入了调控重点名单,或者说房价在2016年出现了显著的上涨。

 

第四组,目前尚未被明确要求列入调控名单。仔细研究第四类城市,我们发现里面不是直辖市、计划单列市,就是省会城市,都属于我常说的“高级别的城市”。为什么这些城市的房价,今年没有大涨?具体分析,又可以分为以下几类情况:

 

1、供应量大,库存量大。比如重庆;

 

2、人口流失或者增长缓慢,比如东北的四大大城市;

 

3、人口、资金增长都不突出,而且经济总量小的城市,比如西北、西南的几个省会城市。

 

按照我建立的分析模型,人口增长和资金增长是影响楼市的最关键、最根本的因素(供应量、库存是短期因素)。其中人口增长主要依据是最近10年、5年的小学生人数,资金则看金融系统的“本外币各项存款余额”。

 

我们不妨以“5个计划单列市”为例,看看真实的人口增长是如何影响房价的。下面是过去5年5个城市小学生人数的变动情况(统计局公布的常住人口数据往往失真):

 

五大计划单列市小学生人数增减(单位:万人)


2010年底

2015年底

增减

大连

29.1

30.0

3%

青岛

46.3

53.6

15.8%

宁波

46.2

48

3.9%

厦门

18.8

27.9

48.4%

深圳

61.9

86.5

39.7%


可以看出,小学生数据反映出来的人口增速,跟5个城市近期房价的走势高度的正相关。深圳和厦门人口增长是5年来最快的,都进入了前五名(其他还有北京、东莞、廊坊),所以深圳和厦门房价在5个计划单列市中是涨幅最高的,也是被严厉调控的。青岛人口增长位居第三,是第二批进入调控城市名单的。

 

大连和宁波至今没有进入调控名单,那是因为他们的人口增长比较慢(前几年大连甚至出现人口流失),库存也偏高。

 

被社科院认为楼市风险最大的10个城市里,深圳、北京、上海位居中国“三大人口增长中心”的核心位置,是带头大哥;厦门、郑州、南京是“四小人口增长中心”的三个(另外一个是长沙),此外,合肥、天津、石家庄和福州人口增长速度也过得去。


这样准确地把中国人口增长最快的城市,列为楼市风险最高的地区,的确是需要勇气的。

 

另外,根据上海易居研究院的数据,合肥目前库存去化周期是2个月,也就是说,合肥的房子只够卖2个月的,是全国库存最低的城市。此外,南京也是2个月,上海是6个月,都急需补库存。深圳的去化周期略长一些,但在警戒线以内,其背景是深圳出台了空前严厉的调控措施,楼市率先入冬,成交量锐减。而这些城市,都是社科院认为“楼市风险最大的”,我只能表示震惊。

 

所以,我的结论是:这10大城市(深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州)的楼市,正处于调控的严格管制之下。虽然未来一年房价可能出现微跌,局部甚至可能出现15%的跌幅,但整体而言这些城市的优质住宅可以长期看好。购房者被套,也最多一两年时间。反之,如果放松调控,房价有上涨失控的风险。但是东北、西北、西南人口增长缓慢,或者严重流失地区的房子,弄不好会套你一辈子。


国家现在也在针对快速上涨的房价进行房地产宏观调控。


16个重点城市不许涨了?


近日财新的消息,近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上,就是与十月份相比,环比不能上涨,只能下降!所以这几个城市大家要记住,估计后面的调控会没完没了了,不把房价降下来,把金融风险释放出去誓不罢休。为此,需要各地积极配合工作,特别是要求对于民间金融以及中介公司的首付贷和各种金融衍生品的打击,中介黑榜估计以后每个月都会公布。


猝不及防!上海、天津下重手了!


11月28日晚9时许,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,其中主要涉及楼市信贷政策的是:


自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。


在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。


同日,上海下发的调整公积金贷款通知要求,执行公积金差别化信贷政策,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再发放贷款。




除此之外,中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》,进一步调整天津市差别化住房信贷政策。




主要内容如下:


从此次调控的时间点上来看,上海在晚上9点这个时间宣布,从第二天马上执行,毫无疑问,当时网签已经关闭,所有的政策得到立刻的执行,市场没有留窗口期,任何一只苍蝇都飞不出来。这次上海的调控力度已经远超北京、深圳,是带给楼市真正的重拳冲击。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求,对稳定市场有积极意义。可以预见的是,到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑,大涨的可能性已经不大,市场重回平稳是大势所趋。


世联行董事长陈劲松表示,中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生了翻天覆地的变化,房地产已经变天了!接下来,预售制度可能会改变。我们可能会从中国香港的预售制度,过度到欧美的预售制度,时间节点是2019年之前。一旦预售制变更,那么房企的负债率会随之变化,也许不再会有没交房就按揭,就无法用预售的钱作为融资利器了!


结语:市场经济从来没有例外论,只有当大潮退去的时候,才知道谁在“裸泳”,是泡沫最终都会破灭。中国房地产行业已经30年了。三十年河东三十年河西,最近发生的一切都表明着,中国房地产市场已经变天了,而在不久的将来,极可能会出现很多我们以前预料不到的情况。


来源:信托圈


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